Was beim Hausverkauf privat an privat gilt
Ein Hausverkauf privat an privat bedeutet, dass Eigentümer und Käufer ohne Makler zusammenfinden und verhandeln. Der Verzicht auf einen Makler ändert aber nichts an den gesetzlichen Schritten: Der Kaufvertrag muss von einem Notar beurkundet werden, also von einem Notar vorgelesen, erläutert und mit den Unterschriften amtlich bestätigt werden. Eine mündliche Zusage, ein Handschlag oder ein selbst geschriebener Kaufvertrag übertragen kein Eigentum.
Sie übernehmen beim Privatverkauf Aufgaben, die sonst häufig ein Makler erledigt. Dazu gehören die Preisfindung, das Zusammenstellen der Unterlagen, die Beschreibung des Hauses, die Organisation von Besichtigungen, die Prüfung von Interessenten und die Abstimmung mit dem Notar. Der Notar ersetzt diese Vorbereitung nicht. Er sorgt für einen rechtlich wirksamen Vertrag und für die Abwicklung im Grundbuch, berät aber nicht einseitig zu Ihrem gewünschten Preis oder zu Ihrer Vermarktung.
Der größte Vorteil ist, dass keine Maklerprovision vereinbart werden muss. Ob ein Käufer dadurch mehr bezahlen kann oder will, hängt vom lokalen Markt, dem Zustand des Hauses und der Nachfrage ab. Planen Sie trotzdem Ausgaben ein, etwa für einen Energieausweis, fehlende Unterlagen, Fotos, Anzeigen, die Löschung einer alten Grundschuld und den Notar, sofern Sie dessen Kosten ganz oder teilweise übernehmen. Einen vollständigen Überblick über den Ablauf bietet Haus verkaufen ohne Makler.
Preis festlegen und Unterlagen vorbereiten
Setzen Sie den Angebotspreis auf Basis vergleichbarer, tatsächlich angebotener oder verkaufter Häuser in derselben Lage, Bauart und Größenordnung fest. Berücksichtigen Sie Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, energetischen Zustand, Modernisierungen, Instandhaltungsstau und besondere Belastungen. Ein Vergleich mit einer sanierten Immobilie oder einem Haus in einer deutlich besseren Lage führt leicht zu einer unrealistischen Erwartung.
Lassen Sie die Wohnfläche nachvollziehbar erkennen. Wohnfläche ist die für Wohnzwecke nutzbare Fläche nach einer Berechnungsmethode, die nicht immer mit der Fläche in alten Exposés oder Bauzeichnungen übereinstimmt. Legen Sie vorhandene Wohnflächenberechnungen vor und behaupten Sie keine Fläche, die Sie nicht belegen können. Bei Zweifeln kann eine aktuelle Berechnung durch eine fachkundige Person sinnvoll sein.
Stellen Sie vor der Veröffentlichung mindestens Grundrisse, Bauunterlagen, einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Angaben zu Modernisierungen, Rechnungen wichtiger Arbeiten und den Energieausweis zusammen. Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer sowie eingetragene Rechte wie Wegerechte, Wohnrechte oder Grundschulden. Die Flurkarte zeigt Lage und Grenzen des Grundstücks, ersetzt aber keine verbindliche Grenzfeststellung.
Erklären Sie Belastungen offen. Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht, mit dem häufig ein Immobilienkredit abgesichert wird. Ein Wegerecht erlaubt einer anderen Person die Nutzung eines Weges auf Ihrem Grundstück, ein Wohnrecht kann einer Person die Nutzung von Räumen sichern. Solche Rechte können Preis, Finanzierung und Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen, deshalb gehören sie früh in die Unterlagen und in das Gespräch mit Kaufinteressenten.
Prüfen Sie auch Baulasten beim zuständigen Bauamt oder Bauordnungsamt. Eine Baulast ist eine öffentlich rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, etwa eine Zufahrt für ein anderes Grundstück zu dulden oder einen bestimmten Abstand freizuhalten. Baulasten stehen regelmäßig nicht im Grundbuch, können aber für Käufer erheblich sein. Welche Auskünfte verfügbar sind und welche Stelle zuständig ist, hängt vom Bundesland ab.
Anzeige, Energieausweis und ehrliche Beschreibung
Für die meisten Wohngebäude benötigen Sie beim Verkauf einen gültigen Energieausweis. Er informiert über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes und ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist häufig ein Bedarfsausweis erforderlich, also ein Ausweis auf Grundlage der baulichen und technischen Eigenschaften. Ausnahmen können insbesondere für Baudenkmäler und kleine Gebäude gelten.
Legen Sie den Energieausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben Sie ihn dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags. Schalten Sie eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien und liegt der Energieausweis bereits vor, müssen die gesetzlich vorgesehenen Energieangaben in die Anzeige. Dazu zählen je nach Ausweisart unter anderem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
Beschreiben Sie das Haus sachlich und trennen Sie Tatsachen von Einschätzungen. Nennen Sie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmer, Heizung, bekannte Sanierungen und erkennbare Nachteile. Aussagen wie frisch saniert oder vollständig modernisiert passen nur, wenn sie den tatsächlichen Umfang zutreffend wiedergeben. Benennen Sie zum Beispiel ausdrücklich, wenn nur einzelne Fenster erneuert oder einzelne Räume modernisiert wurden.
Bekannte Mängel dürfen Sie nicht verschweigen. Ein Mangel ist eine Eigenschaft, die von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder die übliche Nutzung beeinträchtigt, etwa wiederkehrende Feuchtigkeit, ein undichtes Dach, ein nicht genehmigter Umbau oder Probleme mit der Heizung. Dokumentieren Sie, wann Sie Käufer informiert haben, und nehmen Sie wichtige bekannte Punkte in die Vertragsvorbereitung auf. Ehrlichkeit schützt nicht vor jeder Auseinandersetzung, verhindert aber, dass ein Käufer gerade wegen verschwiegener Umstände Ansprüche geltend macht.
Interessenten prüfen und Besichtigungen organisieren
Vereinbaren Sie Besichtigungen mit ausreichend Zeit und halten Sie die wichtigsten Unterlagen bereit. Geben Sie Interessenten Grundrisse, Energieausweis und Angaben zu Grundstück, Heizung und Sanierungen. Persönliche Daten wie Ihre Darlehensunterlagen, Kontostände oder nicht erforderliche Ausweiskopien gehören nicht in ein Exposé und nicht unkontrolliert in einen Datenraum.
Fragen Sie ernsthafte Interessenten vor einer Reservierung nach der Finanzierung. Eine Finanzierungsbestätigung ist die schriftliche Erklärung eines Kreditinstituts, dass die Finanzierung grundsätzlich möglich ist. Sie ist keine uneingeschränkte Zahlungsgarantie, zeigt aber, ob ein Käufer seine Finanzierung vorbereitet hat. Bei einem Barzahler kann ein plausibler Nachweis verfügbarer Mittel sinnvoll sein, ohne dass Sie mehr persönliche Daten als nötig verlangen müssen.
Eine Reservierungsvereinbarung verdient besondere Vorsicht. Sie kann Erwartungen erzeugen, obwohl ein Hauskauf erst nach notarieller Beurkundung verbindlich wird. Nehmen Sie das Haus erst dann aus der Vermarktung, wenn Sie bewusst auf weitere Interessenten verzichten wollen und der Notartermin realistisch vorbereitet ist. Vermeiden Sie Vorabzusagen über Preis, Zubehör oder Mängel, die später vom beabsichtigten Vertrag abweichen könnten.
Sammeln Sie die für den Vertrag relevanten Absprachen schriftlich. Dazu gehören Kaufpreis, mitverkaufte Gegenstände, Räumungstermin, bekannte Mängel, vorhandene Mietverhältnisse und die Frage, welche Rechte im Grundbuch gelöscht oder übernommen werden sollen. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können im Vertrag mit einem angemessenen Wert genannt werden. Ein offensichtlich künstlich hoher Wert kann steuerliche oder finanzierungsbezogene Fragen auslösen.
Notarvertrag, Grundbuch und Kaufpreis
Wählen Sie gemeinsam einen Notar oder lassen Sie den Käufer einen Notar vorschlagen, wenn Sie dessen Entwurf sorgfältig prüfen. Der Notar benötigt Personalien, Grundbuchdaten, Kaufpreis, Angaben zur Finanzierung und die vereinbarten Vertragsinhalte. Senden Sie ihm auch Informationen zu Belastungen, Nießbrauch, Wohnrechten, Erbengemeinschaften oder Vollmachten. Ein Nießbrauch gibt einer berechtigten Person weitgehende Nutzungsrechte an einer Immobilie und muss besonders genau behandelt werden.
Lesen Sie den Vertragsentwurf vollständig, bevor Sie beurkunden. Bei einem Verbrauchervertrag soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Fragen Sie nach unklaren Formulierungen, insbesondere zur Räumung, zum Besitzübergang, zu Mängeln, zum Zubehör und zur Lastenfreistellung. Lastenfreistellung bedeutet, dass die im Vertrag bezeichneten Belastungen im Grundbuch gelöscht werden sollen.
Der Kaufpreis wird normalerweise nicht direkt bei der Unterschrift gezahlt. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar unter anderem die Auflassungsvormerkung, also eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Der Käufer erhält die Zahlungsaufforderung des Notars erst, wenn die im Vertrag festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Zahlen Sie nicht auf bloße private Zusagen hin und übergeben Sie das Haus nicht vor dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt.
Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach Zahlung, steuerlicher Unbedenklichkeitsbescheinigung und den weiteren Voraussetzungen des Vertrags. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer geregelt ist. Gesetzlich können beide Vertragsparteien für diese Steuer haften, vertraglich übernimmt sie beim üblichen Verkauf jedoch der Käufer. Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich.
Notarkosten und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts und Notarkostengesetz und insbesondere nach dem Kaufpreis. Sie lassen sich nicht frei wie ein gewöhnliches Honorar verhandeln. Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung, während Kosten zur Löschung Ihrer alten Grundschuld regelmäßig bei Ihnen liegen. Entscheidend ist aber die Kostenregelung im notariellen Vertrag.
Gewährleistung beim Privatverkauf richtig regeln
Bei gebrauchten Immobilien wird im Kaufvertrag häufig die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Sachmängelhaftung bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel einstehen kann, die bei Übergabe bestehen und nicht der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen. Ein solcher Ausschluss ist kein Freibrief: Wer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Garantie für eine Eigenschaft übernimmt, kann sich darauf nicht berufen.
Nennen Sie dem Notar bekannte Probleme so konkret wie möglich. Dazu können frühere Wasserschäden, Schimmel, Risse, Schäden an Leitungen, nicht funktionierende Gebäudetechnik, Altlastenverdacht oder fehlende Genehmigungen zählen. Altlasten sind schädliche Bodenveränderungen oder Verunreinigungen aus früheren Nutzungen. Eine präzise Beschreibung macht nicht jede Unsicherheit verschwinden, verhindert aber, dass ein allgemeiner Haftungsausschluss im Streitfall zur einzigen Grundlage wird.
Versprechen Sie keine Beschaffenheit, die Sie nicht sicher kennen. Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist eine verbindliche Vereinbarung über eine Eigenschaft des Hauses, etwa über eine bestimmte Wohnfläche, Trockenheit des Kellers oder die Funktionsfähigkeit einer Anlage. Der Satz Keller ist trocken kann als verbindliche Aussage verstanden werden, wenn er ohne Einschränkung im Vertrag oder Exposé steht. Beschreiben Sie stattdessen belegbare Tatsachen und teilen Sie Unsicherheiten offen mit.
Eine Besichtigung entbindet Sie nicht davon, bekannte wesentliche Mängel mitzuteilen. Umgekehrt muss ein Käufer erkennbare Umstände wahrnehmen und darf vor dem Vertrag Fragen stellen. Halten Sie Informationen schriftlich fest, zum Beispiel in einer Mängelliste, einem Gesprächsprotokoll oder einer Anlage zum Vertrag. Das ist besonders wichtig, wenn mehrere Eigentümer verkaufen oder ein Familienmitglied die Besichtigungen übernimmt.
Übergabe, Zählerstände und Zeit nach dem Verkauf
Regeln Sie im Kaufvertrag, wann Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer übergehen. Besitz bedeutet die tatsächliche Verfügungsgewalt über das Haus, Nutzen sind etwa Mieteinnahmen, Lasten sind laufende Kosten und Gefahr meint das Risiko einer Beschädigung. Dieser Termin ist nicht automatisch der Tag der Unterschrift oder der Tag der Grundbuchumschreibung. Häufig wird er an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft.
Erstellen Sie bei der Schlüsselübergabe ein Übergabeprotokoll. Notieren Sie Datum und Uhrzeit, Anzahl aller Schlüssel, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme, sichtbare Schäden, mitübergebenes Zubehör und offene Vereinbarungen. Lassen Sie beide Seiten unterschreiben und machen Sie bei Bedarf Fotos. Das Protokoll ist kein Ersatz für den Kaufvertrag, hilft aber, den Zustand und die tatsächliche Übergabe später nachzuweisen.
Kündigen oder ändern Sie Verträge erst passend zum vereinbarten Übergabetermin. Dazu gehören Gebäudeversicherung, Energieversorgung, Wasser, Abfallentsorgung, Telefon und Internet. Bei der Gebäudeversicherung geht der Versicherungsschutz nach den gesetzlichen Regeln auf den Käufer über, dennoch sollten beide Seiten den Versicherer zeitnah über den Eigentümerwechsel informieren. Für Einzelheiten und Kündigungsrechte ist der konkrete Vertrag maßgeblich.
Melden Sie den Eigentumswechsel außerdem den Stellen, die laufende Abgaben oder Verträge führen, soweit dies erforderlich ist. Die Grundsteuer wird gegenüber demjenigen festgesetzt, dem die Immobilie zu Beginn des Kalenderjahres zugerechnet wird, während Käufer und Verkäufer im Vertrag oft einen internen Ausgleich ab dem Übergabetag vereinbaren. Diese vertragliche Verteilung ändert nicht automatisch den Steuerbescheid. Bewahren Sie Vertrag, Übergabeprotokoll, Rechnungen und Schriftverkehr auf.
Steuern und besondere Verkaufssituationen
Ein Gewinn aus dem privaten Hausverkauf kann einkommensteuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine wichtige Ausnahme gilt bei Eigennutzung: Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn Sie die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Bei vermieteten Teilen, mehreren Objekten oder einer Erbschaft kommt es auf die konkrete Konstellation an.
Für die Berechnung eines möglichen steuerpflichtigen Gewinns sind Kaufpreis, frühere Anschaffungs oder Herstellungskosten und bestimmte Verkaufsaufwendungen wichtig. Auch Abschreibungen bei Vermietung können die Berechnung beeinflussen. Bewahren Sie deshalb den ursprünglichen Kaufvertrag, Rechnungen über Maßnahmen und Unterlagen zum aktuellen Verkauf auf. Der Zeitraum und die Eigennutzung sind oft entscheidender als der aktuelle Verkaufspreis allein.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben als Eigentümer handeln oder wirksam vertreten sein. Bei einer Scheidung, einem noch nicht geklärten Nachlass, einer Betreuung, einer Vollmacht oder einem minderjährigen Miteigentümer können zusätzliche Genehmigungen oder Nachweise nötig sein. Klären Sie diese Voraussetzungen vor der Vermarktung mit dem Notar, weil sie den Termin für Vertrag und Eigentumsumschreibung verzögern können.
Verkaufen Sie statt eines Hauses eine Eigentumswohnung, kommen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu. Dazu gehören insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Informationen zu beschlossenen Sonderumlagen. Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer für einen besonderen Finanzbedarf. Die Besonderheiten erläutert Wohnung verkaufen ohne Makler: Ablauf und Pflichten.