Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?
Wer beim Hausverkauf die Maklerprovision zahlt, hängt vom Auftrag ab. Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher und arbeitet der Makler für beide Seiten, dürfen Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe verpflichtet werden. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, muss sie mindestens die Hälfte selbst tragen.
Die Paragrafen 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterscheiden zwei Fälle:
- Der Makler arbeitet für beide Seiten. Dann darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen. Eine Vereinbarung, nach der eine Seite mehr zahlt, ist unwirksam, und zwar für die gesamte Provision.
- Nur eine Seite hat den Makler beauftragt. Dann kann diese Seite höchstens die Hälfte auf die andere abwälzen. Und die andere Seite muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber nachgewiesen hat, dass er seinen eigenen Anteil bezahlt hat.
Die Teilungspflicht gilt nicht für alles. Sie greift nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, und nur wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gewerbeobjekten und beim Verkauf an einen gewerblichen Käufer bleibt die Verteilung frei verhandelbar.
Ein Maklervertrag braucht seit derselben Reform mindestens Textform. Eine mündliche Zusage oder ein Handschlag begründet keinen Anspruch mehr. Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig.
Den maßgeblichen Wortlaut finden Sie in Paragraf 656c BGB und Paragraf 656d BGB.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Gesetzlich ist die Höhe nicht geregelt. Üblich sind 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, was netto 5 bis 6 Prozent entspricht. Nach der Teilung bleiben für jede Seite rund 2,98 bis 3,57 Prozent.
Welcher Satz üblich ist, hängt von der Region ab. Die Sätze haben sich seit der Reform allerdings angeglichen, weil ein Makler seinen Preis heute gegenüber zwei zahlenden Parteien rechtfertigen muss statt nur gegenüber einer. Verhandeln ist möglich und bei hochpreisigen Objekten üblich, denn der Aufwand für ein Haus zu 900.000 Euro ist nicht doppelt so hoch wie für eines zu 450.000 Euro.
Ein Rechenbeispiel
Ein Einfamilienhaus wird für 400.000 Euro an eine Familie verkauft. Der Makler wurde vom Verkäufer beauftragt und berechnet 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
| Provision insgesamt | 28.560 € |
|---|---|
| Anteil Verkäufer | 14.280 € |
| Anteil Käufer | 14.280 € |
Dieselbe Rechnung bei anderen Kaufpreisen:
| Kaufpreis | Bei 5,95 % | Bei 7,14 % | Ihr Anteil bei 7,14 % |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 14.875 € | 17.850 € | 8.925 € |
| 400.000 € | 23.800 € | 28.560 € | 14.280 € |
| 600.000 € | 35.700 € | 42.840 € | 21.420 € |
| 850.000 € | 50.575 € | 60.690 € | 30.345 € |
Wann wird die Provision fällig?
Erst wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam geschlossen ist und der Makler den Vertrag nachweislich vermittelt oder das Objekt nachgewiesen hat. Das ist der entscheidende Punkt am Maklerrecht: Ohne Vertrag keine Provision, egal wie viele Besichtigungen stattgefunden haben und wie viel Arbeit investiert wurde.
Ein Alleinauftrag ändert daran nichts. Er verpflichtet Sie nur, während der Laufzeit keinen zweiten Makler einzuschalten. Ein qualifizierter Alleinauftrag geht weiter, dort verpflichten Sie sich zusätzlich, Interessenten an den Makler weiterzuleiten, statt selbst zu verkaufen. Lesen Sie genau nach, was Sie unterschreiben, denn dieser Punkt entscheidet darüber, ob Sie parallel selbst verkaufen dürfen.
Achten Sie auf die Laufzeit und die Verlängerungsklausel. Verträge, die sich stillschweigend verlängern, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen, sind verbreitet. Sechs Monate sind eine übliche Erstlaufzeit. Alles darüber sollten Sie hinterfragen.
Und wenn Sie ohne Makler verkaufen?
Dann entsteht keine Provision, weder für Sie noch für den Käufer. Bei 400.000 Euro bleiben 14.280 Euro bei Ihnen, und der Käufer braucht 14.280 Euro weniger Eigenkapital für die Nebenkosten. Der zweite Teil wird oft übersehen, ist aber ein echtes Verkaufsargument: Käufer scheitern regelmäßig nicht am Kaufpreis, sondern an den Nebenkosten, die eine Bank nicht mitfinanziert.
Was ein Makler tut, verschwindet dadurch natürlich nicht. Preis, Unterlagen, Bilder, Exposé, Anfragen und Besichtigungen bleiben Arbeit. Wie diese Arbeit der Reihe nach aussieht, steht im Überblick zum Verkauf ohne Makler. Und wenn Sie diese Vorbereitung nicht allein machen wollen, ist genau das der Punkt, an dem SelbstVerkaufen ansetzt, zu einem Bruchteil dessen, was oben in der Tabelle steht.