Darf ich mein Haus selbst verkaufen?
Ja. Sie können Ihr Haus selbst verkaufen. Es gibt in Deutschland keine Vorschrift, die für den Verkauf einer Immobilie einen Makler verlangt. Der Kaufvertrag über das Grundstück muss aber notariell beurkundet werden. Das gilt für jeden Hausverkauf, mit Makler wie ohne.
Ein Makler ist also ein Dienstleister, kein Amt. Er nimmt Ihnen Arbeit ab, und dafür verlangt er einen Anteil am Kaufpreis. Die Frage ist deshalb nicht, ob Sie ohne ihn verkaufen dürfen, sondern ob Sie die Arbeit übernehmen wollen, die er sonst macht.
Wenn Eigentümer und Käufer direkt miteinander verhandeln, hilft Ihnen außerdem der Überblick zum Hausverkauf privat an privat. Dort geht es besonders um Mängel, Vertragsvorbereitung, Kaufpreis und Übergabe.
Wie viel spare ich wirklich?
Genau Ihren Anteil an der Provision. Seit dem 23. Dezember 2020 dürfen Sie beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher die Maklerkosten nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen. Beide Seiten tragen jeweils die Hälfte. Der Betrag, den Sie durch einen Verkauf in Eigenregie behalten, ist deshalb genau diese Hälfte.
| Kaufpreis | Provision gesamt | Ihr Anteil als Verkäufer |
|---|---|---|
| 250.000 € | 17.850 € | 8.925 € |
| 400.000 € | 28.560 € | 14.280 € |
| 600.000 € | 42.840 € | 21.420 € |
| 850.000 € | 60.690 € | 30.345 € |
Wichtig für die ehrliche Rechnung: Der Käufer spart seine Hälfte ebenfalls. Das ist kein Verlust für Sie, sondern ein Argument. Ein Käufer, der 14.280 Euro weniger Nebenkosten aufbringen muss, kann diesen Betrag in den Kaufpreis stecken, und genau das macht Ihre Immobilie für Käufer mit knapper Finanzierung attraktiver.
Dem gegenüber stehen Ihre eigenen Kosten. Der Energieausweis kostet je nach Art zwischen etwa 100 und 500 Euro, Unterlagen vom Amt kosten zweistellige Beträge, gute Fotos kosten Zeit oder ein Honorar, und Inserate auf den großen Portalen sind für private Anbieter kostenpflichtig. Realistisch landen Sie im niedrigen vierstelligen Bereich. Gegen 14.280 Euro gerechnet bleibt der Abstand groß.
Der Ablauf in neun Schritten
Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Wer inseriert, bevor die Unterlagen da sind, verliert die besten Interessenten in der Wartezeit.
- Preis auf Basis echter Verkäufe festlegenNicht auf Basis von Angebotspreisen aus Portalen, denn die zeigen, was jemand verlangt, nicht was jemand bezahlt hat. Belastbar sind Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
- Unterlagen vollständig zusammentragenDas dauert am längsten, weil Ämter Bearbeitungszeit haben. Deshalb steht es an zweiter und nicht an achter Stelle.
- Energieausweis besorgenEr muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, und die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen.
- Fotos machenAufgeräumt, bei Tageslicht, aus der Ecke des Raums fotografiert, Kamera auf Brusthöhe. Das erste Bild entscheidet, ob jemand überhaupt klickt.
- Exposé und Anzeigentext schreibenZahlen zuerst, Schwärmerei zuletzt. Käufer suchen Fläche, Zimmer, Baujahr, Zustand und Energiekennwert, und sie überspringen alles andere.
- InserierenAuf mehreren Wegen gleichzeitig, damit die erste Aufmerksamkeitswelle nicht verpufft.
- Anfragen vorqualifizierenVor der ersten Besichtigung klären: Wird finanziert oder bar gezahlt, liegt eine Finanzierungsbestätigung vor, bis wann soll gekauft werden.
- Besichtigungen führenEinzeltermine statt Massenbesichtigung. Wer ernsthaft kauft, will Fragen stellen, und Sie wollen sehen, wer da vor Ihnen steht.
- Notartermin vorbereitenSie wählen den Notar, Sie liefern die Daten, der Notar schreibt den Entwurf. Zwischen Entwurf und Beurkundung müssen bei einem Verbraucher zwei Wochen liegen.
Eine feste Gesamtdauer lässt sich nicht seriös nennen. Unterlagen, Nachfrage, Preis und Käuferfinanzierung beeinflussen den Zeitplan. Auch nach dem Notartermin ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen: Der Kaufpreis wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt. Die einzelnen Phasen erklärt der Ratgeber zur Dauer eines Hausverkaufs.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Die Bank des Käufers gibt die Finanzierung erst frei, wenn sie die Objektunterlagen gesehen hat. Fehlt eine davon, steht der Verkauf still, und zwar unabhängig davon, wie einig sich Käufer und Verkäufer sind.
Bei jeder Immobilie
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Liegenschaftskarte
- Grundrisse und Bauzeichnungen
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen
- Gebäudeversicherungsnachweis
Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Hausgeldabrechnungen und aktueller Wirtschaftsplan
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
Die Angaben aus dem Energieausweis gehören schon in die Anzeige. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt in jeder kommerziellen Immobilienanzeige die Art des Ausweises, den Energiekennwert, den wesentlichen Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Wer das weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann.
Die drei häufigsten Fehler
1. Zu hoch einsteigen und später senken
Eine Anzeige bekommt die meiste Aufmerksamkeit in den ersten zwei bis drei Wochen. Danach haben alle, die aktiv suchen, sie gesehen und einsortiert. Wer zu hoch startet, verbrennt genau diese Phase und erreicht mit der späteren Preissenkung nur noch die Nachzügler. Objekte, die lange online stehen und im Preis fallen, gelten zudem als Ladenhüter, und Käufer verhandeln dann härter. Das Ergebnis ist häufig ein Preis unter dem, den ein realistischer Start gebracht hätte.
2. Ohne vollständige Unterlagen inserieren
Der ernsthafteste Interessent ist der, der schnell entscheiden kann. Genau der springt ab, wenn Sie auf die Frage nach der Teilungserklärung antworten müssen, dass Sie sie erst beantragen. Amtswege dauern Wochen, und in diesen Wochen kauft er etwas anderes.
3. Die Finanzierung des Käufers nicht prüfen
Ein geplatzter Notartermin kostet Sie Geld, denn der Notar rechnet seine Tätigkeit auch dann ab, wenn nicht beurkundet wird. Vor allem kostet er Zeit: Sie haben die Immobilie womöglich wochenlang vom Markt genommen und müssen von vorn anfangen. Lassen Sie sich deshalb eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, bevor Sie einen Termin machen. Eine unverbindliche Machbarkeitsauskunft aus einem Onlinerechner ist keine.
Wann ein Makler trotzdem sinnvoll ist
Es gibt Fälle, in denen die Provision gut angelegt ist. Wenn die Immobilie schwer vermittelbar ist, etwa wegen Zustand, Lage oder einer ungewöhnlichen Nutzung. Wenn eine Erbengemeinschaft zerstritten ist und jemand zwischen den Parteien vermitteln muss. Wenn Sie weit entfernt wohnen und keine Besichtigungen führen können. Oder wenn Sie schlicht keine Zeit haben und das auch ehrlich für sich beantworten.
In allen anderen Fällen ist der Verkauf in Eigenregie eine Frage der Vorbereitung. Die Arbeit, die ein Makler macht, ist keine Geheimwissenschaft, sie ist nur unbekannt, wenn man sie zum ersten Mal macht. Genau dafür gibt es SelbstVerkaufen: Wir bereiten den Verkauf so vor, wie ein guter Makler es täte, mit einem datenbasierten Preis, aufbereiteten Bildern, fertigen Anzeigentexten und einer vollständigen Unterlagenmappe. Verkaufen tun Sie selbst, und die Provision bleibt bei Ihnen.