Wohnung privat verkaufen: Was auf Sie zukommt
Wenn Sie Ihre Wohnung privat verkaufen, übernehmen Sie die Aufgaben, für die sonst ein Makler beauftragt wird: Sie bereiten Unterlagen vor, ermitteln den Angebotspreis, erstellen die Anzeige, beantworten Anfragen, führen Besichtigungen durch und verhandeln mit Kaufinteressenten. Der Notar ersetzt den Makler nicht, denn er gestaltet und beurkundet den Vertrag, vertritt aber nicht Ihre wirtschaftlichen Interessen.
Ein Privatverkauf spart nur dann Maklerkosten, wenn Sie tatsächlich keinen Makler mit der Vermittlung beauftragen. Nutzen Sie lediglich eine Plattform oder kaufen Sie einzelne Leistungen wie Fotos, Grundrissaufbereitung oder Wertermittlung ein, ist das etwas anderes als ein Maklervertrag. Prüfen Sie vor jeder Beauftragung, welche Vergütung anfällt und ob ein Vertrag eine Provision auslöst.
Planen Sie den Verkauf als Abfolge von Arbeitsschritten statt als einzelne Anzeige. Zuerst klären Sie Eigentum, Belastungen und Unterlagen, danach legen Sie einen begründeten Preis fest. Erst wenn diese Grundlage steht, sollten Sie die Wohnung öffentlich anbieten und Termine vergeben.
Bei einer Eigentumswohnung gehört nicht nur die Wohnung selbst zum Verkaufsgegenstand. Käufer interessieren sich auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft aller Eigentümer im Haus, für das Hausgeld und für beschlossene oder absehbare Instandhaltungen. Diese Informationen beeinflussen Preis, Nachfrage und spätere Vertragsverhandlungen.
Ein Verkauf ohne Makler eignet sich besonders, wenn Sie Zeit für Kommunikation und Termine haben und den örtlichen Markt nachvollziehen können. Bei komplizierten Eigentumsverhältnissen, Erbschaften, Scheidung, Nießbrauch oder ungeklärten baulichen Änderungen kann rechtliche oder fachliche Beratung sinnvoll sein. Beratung bedeutet nicht, dass Sie die Vermittlung vollständig abgeben müssen.
Die Grundschritte ähneln denen bei einem Hausverkauf, doch bei einer Wohnung sind Unterlagen der Eigentümergemeinschaft besonders wichtig. Für zusätzliche Hinweise zu Grundstück, Gebäude und Verkaufsprozess lesen Sie auch den Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler.
Diese Unterlagen sollten vor der Anzeige bereitliegen
Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, denn das Grundbuch weist Eigentümer und eingetragene Rechte aus. Eingetragen sein können etwa Grundschulden, also Sicherheiten einer Bank für ein Darlehen, Wohnrechte oder Wegerechte. Der Notar fordert den Grundbuchauszug im Verfahren regelmäßig selbst an, aber Sie sollten Belastungen früh kennen und erklären können.
Liegt auf der Wohnung noch ein Darlehen, sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Bank. Die Bank kann eine Löschungsbewilligung ausstellen, also die Erklärung, mit der eine Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden darf. Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt vom Darlehensvertrag, der Restlaufzeit und den Umständen der Ablösung ab.
Der Energieausweis beschreibt den energetischen Zustand des Gebäudes anhand gesetzlich vorgegebener Angaben. Legen Sie ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben Sie ihn dem Käufer nach Vertragsschluss. Falls Sie in einem kommerziellen Medium inserieren und der Energieausweis bereits vorliegt, gehören bestimmte Angaben aus ihm auch in die Anzeige.
Für eine Eigentumswohnung brauchen Kaufinteressenten die Teilungserklärung, also die notarielle Urkunde zur Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohnungen und Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören häufig Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Sie zeigen unter anderem, welche Räume Sondereigentum sind und welche Regeln innerhalb der Eigentümergemeinschaft gelten.
Stellen Sie die letzten drei Jahresabrechnungen und aktuellen Wirtschaftspläne zusammen. Die Jahresabrechnung rechnet Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft für ein Jahr ab, der Wirtschaftsplan bestimmt die voraussichtlichen laufenden Zahlungen. Nennen Sie das monatliche Hausgeld und erläutern Sie, welche Kosten darin enthalten sind.
Protokolle der Eigentümerversammlungen können geplante Sanierungen, Streitpunkte oder Sonderumlagen zeigen. Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Eigentümer, wenn die Rücklage oder der laufende Wirtschaftsplan für eine Maßnahme nicht reicht. Verschweigen Sie bekannte Beschlüsse oder erhebliche Mängel nicht, sondern dokumentieren Sie den Sachstand nachvollziehbar.
Sammeln Sie außerdem Wohnflächenberechnung, Grundriss, Bauunterlagen, Belege über Modernisierungen, Mietvertrag bei vermieteter Wohnung und Informationen über Stellplatz oder Keller. Prüfen Sie bei jeder Angabe, ob sie aus einer belastbaren Unterlage stammt. Die Wohnfläche sollte nicht geschätzt werden, wenn eine Berechnung oder ein Aufmaß verfügbar ist.
Den Angebotspreis für die Wohnung begründet festlegen
Ein Angebotspreis ist keine reine Wunschzahl, sondern eine nachvollziehbare Einschätzung des Marktwerts. Der Marktwert ist der Preis, der unter normalen Bedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Lage, Wohnfläche, Zustand, Baujahr, Etage, Zuschnitt, Energiezustand, Hausgeld und Rechte am Objekt wirken zusammen.
Vergleichen Sie Ihre Wohnung mit tatsächlich angebotenen und, soweit verfügbar, verkauften ähnlichen Wohnungen in derselben Gegend. Achten Sie auf Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Ausstattungsniveau und Mikrolage, also die unmittelbare Lage etwa an einer Hauptstraße oder in ruhiger Seitenlage. Ein Quadratmeterpreis allein ersetzt diesen Vergleich nicht.
Nutzen Sie regionale Marktberichte, Gutachterausschüsse und Preisportale als Orientierung, aber behandeln Sie deren Werte nicht als Zusage. Gutachterausschüsse sind unabhängige Stellen, die Kaufpreissammlungen auswerten und je nach Bundesland örtliche Informationen veröffentlichen. Die Verfügbarkeit und Detailtiefe dieser Daten unterscheiden sich regional.
Ein Verkehrswertgutachten kann bei Unsicherheit eine belastbarere Grundlage schaffen. Ein solches Gutachten bewertet eine Immobilie nach anerkannten Verfahren und berücksichtigt den konkreten Zustand. Ob sich die Kosten lohnen, hängt besonders vom erwarteten Verkaufspreis, von fehlenden Vergleichsfällen und von möglichem Streit unter Miteigentümern oder Erben ab.
Setzen Sie den Preis nicht absichtlich so hoch, dass ernsthafte Interessenten ausbleiben. Ein langer Zeitraum am Markt kann Rückfragen auslösen und Ihre Verhandlungsposition schwächen. Umgekehrt sollten Sie auch nicht vorschnell auf ein niedriges erstes Angebot eingehen, wenn Nachfrage und Unterlagen für einen höheren Wert sprechen.
Definieren Sie vor der Veröffentlichung Ihre Untergrenze und die Bedingungen, unter denen Sie verhandeln. Berücksichtigen Sie dabei Darlehensablösung, Notar und Grundbuchkosten auf Verkäuferseite, mögliche Kosten für Unterlagen sowie eine eventuelle Spekulationssteuer. Ob Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn entsteht, hängt insbesondere von Haltedauer, Nutzung und persönlicher Situation ab und sollte bei Zweifel steuerlich geprüft werden.
Benennen Sie im Inserat klar, ob ein Stellplatz, eine Einbauküche oder anderes Zubehör im Kaufpreis enthalten ist. Für bewegliche Gegenstände kann im Vertrag ein gesonderter Kaufpreisanteil vereinbart werden, wenn dieser realistisch und nachvollziehbar ist. Lassen Sie keine künstliche Aufteilung eintragen, um Steuern oder Gebühren zu beeinflussen.
Eine Anzeige erstellen und Anfragen sinnvoll steuern
Eine gute Anzeige nennt die überprüfbaren Kerndaten zuerst: Lage, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Etage, Verfügbarkeit, Hausgeld und Kaufpreis. Ergänzen Sie wesentliche Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Aufzug, Keller, Stellplatz und Art der Heizung. Beschreiben Sie auch Nachteile sachlich, wenn sie für die Kaufentscheidung wesentlich sind.
Verwenden Sie aktuelle, helle Fotos, die die tatsächliche Wohnung zeigen. Fotografieren Sie Wohnräume, Küche, Bad, Balkon oder Terrasse, Blick aus der Wohnung und bei Bedarf Gemeinschaftsflächen. Räumen Sie persönliche Gegenstände möglichst weg, damit Interessenten Räume und Zustand besser beurteilen können.
Geben Sie die Pflichtangaben des Energieausweises korrekt wieder, wenn Sie in einem kommerziellen Medium inserieren und der Ausweis schon vorliegt. Dazu zählen je nach Ausweisart unter anderem Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Übernehmen Sie die Werte aus dem Dokument, statt sie zu berechnen oder zu vereinfachen.
Veröffentlichen Sie nicht unnötig viele persönliche Daten. Eine Mobilnummer oder eigens eingerichtete E Mail Adresse genügt für die erste Kontaktaufnahme meist. Kopien von Personalausweisen, vollständige Finanzierungsunterlagen oder sensible Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollten Sie nur gezielt und mit nachvollziehbarem Grund weitergeben.
Strukturieren Sie Anfragen mit einem kurzen Fragenkatalog. Fragen Sie nach Haushaltsgröße, gewünschtem Einzugstermin, Finanzierungsstand und Interesse an einer Besichtigung. Bei Kaufinteressenten, die einen Kredit benötigen, ist eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor einer verbindlichen Zusage sinnvoll.
Eine Finanzierungsbestätigung ist keine endgültige Garantie für die Auszahlung des Darlehens. Sie zeigt aber, dass eine Bank die Finanzierung nach den ihr bekannten Daten grundsätzlich geprüft hat. Bitten Sie bei hohen Angeboten oder knapper Frist um einen aktuellen Nachweis und klären Sie, ob Eigenkapital und Finanzierung bereits auf das konkrete Objekt abgestimmt sind.
Führen Sie eine Liste mit Anfragen, Terminen und zugesandten Unterlagen. Halten Sie Absprachen schriftlich fest, besonders Preisvorstellungen, Vorbehalte und zugesagte Unterlagen. Geben Sie niemandem mündlich den Eindruck, die Wohnung sei bereits verbindlich verkauft, solange kein notarieller Vertrag beurkundet ist.
Besichtigungen und Preisverhandlungen vorbereiten
Planen Sie Einzeltermine oder kleine Gruppen mit ausreichend Zeit für Fragen. Halten Sie Grundriss, Energieausweis, Hausgeld, Wirtschaftsplan und Informationen zu Rücklagen bereit. Die Erhaltungsrücklage ist das Geld der Eigentümergemeinschaft für spätere Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum.
Zeigen Sie bei der Besichtigung nicht nur die vorteilhaften Räume. Erklären Sie auch, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Bei einem Keller, Stellplatz oder Sondernutzungsrecht sollten Interessenten anhand der Teilungserklärung verstehen können, welches Recht genau verkauft wird.
Bekannte Mängel müssen Sie ehrlich benennen. Dazu können Feuchtigkeit, Schäden an Leitungen, Lärm, undichte Fenster, anstehende Sanierungen oder Streitigkeiten gehören, wenn sie die Wohnung oder den Kaufentschluss erheblich betreffen. Ein pauschaler Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht zuverlässig, wenn ein Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt.
Machen Sie keine Zusagen über Eigenschaften, die Sie nicht belegen können. Das gilt etwa für Wohnfläche, Genehmigungen, künftige Bauvorhaben in der Nachbarschaft oder die Höhe kommender Kosten. Sagen Sie deutlich, ob eine Information aus einer Unterlage stammt, von der Verwaltung mitgeteilt wurde oder nur Ihre persönliche Einschätzung ist.
Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach dem Kaufpreis. Ein Angebot ist auch dann besser, wenn die Finanzierung plausibel ist, die Vertragsbedingungen klar sind und der gewünschte Übergabetermin für Sie passt. Ein späterer Rückzug des Käufers kann mehr Zeit kosten als eine moderat niedrigere, solide finanzierte Offerte.
Vereinbaren Sie Reservierungen mit Vorsicht. Eine unverbindliche Reservierung nimmt die Wohnung möglicherweise vom Markt, ohne dass der Käufer rechtlich zum Erwerb verpflichtet ist. Wenn Sie eine Reservierung erwägen, legen Sie Dauer, Voraussetzungen und Folgen schriftlich fest und lassen Sie sich bei ungewöhnlichen Vereinbarungen rechtlich beraten.
Übermitteln Sie nach einer grundsätzlichen Einigung die Angaben beider Seiten an den ausgewählten Notar. Der Käufer kann den Notar vorschlagen, weil der Notar neutral ist und nicht nur eine Partei vertritt. Sprechen Sie vor dem Entwurf ab, welche Gegenstände mitverkauft werden, wann die Wohnung übergeben werden soll und ob besondere Regelungen nötig sind.
Kaufvertrag, Zahlung und Übergabe richtig abwickeln
Ein Kaufvertrag über eine Wohnung muss notariell beurkundet werden. Der Notar liest die Urkunde vor, erläutert wesentliche Regelungen und veranlasst die nötigen Eintragungen. Erst mit der Beurkundung entsteht ein verbindlicher Kaufvertrag, nicht bereits durch eine mündliche Einigung oder eine E Mail Zusage.
Lesen Sie den Vertragsentwurf vollständig vor dem Termin. Bei einem Verbrauchervertrag soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen, damit der Verbraucher ausreichend prüfen kann. Fragen Sie den Notar zu unklaren Formulierungen, und lassen Sie individuelle wirtschaftliche oder steuerliche Fragen bei Bedarf zusätzlich beraten.
Der Vertrag regelt typischerweise Kaufpreis, mitverkauftes Zubehör, Räumung, Übergabe, Sachmängelhaftung und Kosten. Die Sachmängelhaftung betrifft die Verantwortung für Mängel der verkauften Sache. Bei gebrauchten Wohnungen wird sie häufig vertraglich weitgehend ausgeschlossen, doch für ausdrücklich vereinbarte Eigenschaften und arglistig verschwiegene Mängel gelten wichtige Grenzen.
Zahlen Sie den Kaufpreis nicht aufgrund einer bloßen Vertragskopie. Der Notar fordert die Zahlung erst an, wenn die vertraglichen Voraussetzungen vorliegen, etwa die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und erforderliche Genehmigungen oder Löschungsunterlagen. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Übergeben Sie Schlüssel und Wohnung erst, wenn der vollständige Kaufpreis auf dem vereinbarten Konto eingegangen ist oder der Notar die vertraglich vorgesehene Zahlungsreife bestätigt und die im Vertrag bestimmte Regelung erfüllt ist. Halten Sie keinen abweichenden Übergabetermin nur aus Vertrauen ein. Bei einer noch belasteten Wohnung stimmen Sie die Zahlungswege zusätzlich mit Bank und Notar ab.
Erstellen Sie zur Übergabe ein Protokoll mit Datum, Zählerständen, Zahl der Schlüssel, übergebenen Unterlagen und sichtbaren Besonderheiten. Lassen Sie beide Seiten unterschreiben und bewahren Sie eine Kopie auf. Informieren Sie Verwaltung, Versorger und gegebenenfalls Mieter über den Eigentümerwechsel, sobald die vertraglich passenden Daten feststehen.
Die Kostenverteilung steht im Kaufvertrag und folgt teilweise örtlicher Übung. Käufer tragen häufig Kosten für Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung, Verkäufer häufig Kosten für die Ablösung eigener Belastungen, doch verbindlich ist die konkrete Vereinbarung. Die Grunderwerbsteuer zahlt grundsätzlich der Käufer, ihre Höhe richtet sich nach dem Bundesland.