Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis
Drei Begriffe, die durcheinandergehen und drei verschiedene Zahlen meinen.
- Verkehrswert. Gesetzlich definiert im Baugesetzbuch: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Umstände. Marktwert ist dasselbe, nur anders benannt.
- Angebotspreis. Was jemand verlangt. Steht in Portalen und ist keine Information über den Wert, sondern über die Erwartung des Anbieters.
- Kaufpreis. Was am Ende beim Notar beurkundet wurde. Die einzige Zahl, die wirklich zählt, und die einzige, die nicht öffentlich in Portalen steht.
Das ist der häufigste Fehler bei der eigenen Einschätzung: Menschen vergleichen ihr Haus mit Angebotspreisen aus Portalen. Diese Preise enthalten die Verhandlungsspanne, und in vielen Regionen liegen die tatsächlichen Kaufpreise spürbar darunter. Wer so kalkuliert, startet systematisch zu hoch.
Die drei anerkannten Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Wege. Welcher passt, hängt vom Objekt ab, nicht vom Geschmack.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlichen Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage abgeleitet. Das ist das aussagekräftigste Verfahren und der Standard bei Eigentumswohnungen und typischen Einfamilienhäusern in Siedlungslage. Voraussetzung sind genügend Vergleichsfälle, und daran scheitert es bei ungewöhnlichen Objekten.
Sachwertverfahren
Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung. Wird genommen, wenn es zu wenig Vergleichsfälle gibt, also bei besonderen Häusern, in dünn besiedelten Regionen oder bei sehr individueller Architektur. Es bildet ab, was der Neubau kosten würde, nicht unbedingt, was jemand zu zahlen bereit ist.
Ertragswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Standard bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus ist es das falsche Verfahren, wird aber von Onlinerechnern gelegentlich trotzdem angewandt.
In der Praxis rechnet man oft zwei Verfahren und vergleicht. Liegen Vergleichswert und Sachwert weit auseinander, ist das kein Fehler, sondern eine Information: Dann ist entweder die Lage sehr stark oder das Gebäude ungewöhnlich, und der Markt entscheidet, welche der beiden Zahlen näher an der Wahrheit liegt.
Wo Sie kostenlos an echte Daten kommen
Die belastbarsten Quellen sind amtlich, kostenlos oder sehr günstig, und kaum jemand kennt sie.
| Quelle | Was Sie bekommen | Kosten |
|---|---|---|
| Bodenrichtwertportale der Länder | amtlicher Bodenwert je Quadratmeter für Ihre Lage | meist kostenlos |
| Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses | ausgewertete Kaufpreise Ihres Kreises, mit Vergleichsfaktoren und Preisentwicklung | kostenlos bis rund 50 € |
| Auskunft aus der Kaufpreissammlung | tatsächlich gezahlte Preise vergleichbarer Objekte | je nach Kreis, meist zweistellig |
Der Gutachterausschuss ist der entscheidende Punkt. Jeder Landkreis und jede kreisfreie Stadt hat einen, und er bekommt von den Notaren eine Abschrift jedes Kaufvertrags. Er sitzt damit auf den einzigen vollständigen und echten Preisdaten in Deutschland. Portale haben diese Daten nicht.
Was Online-Rechner können und was nicht
Sie sind nicht wertlos, aber sie sind etwas anderes, als sie zu sein vorgeben. Ein Onlinerechner nimmt Baujahr, Fläche, Zimmerzahl und Postleitzahl und rechnet daraus eine statistische Spanne. Das ergibt eine brauchbare erste Hausnummer.
Was er nicht kann:
- Den Zustand beurteilen, und der macht bei älteren Häusern den größten Unterschied
- Die Mikrolage erfassen, also die Frage, ob Sie an der Durchgangsstraße oder in der Sackgasse dahinter wohnen
- Zuschnitt, Ausrichtung und Lichtverhältnisse bewerten
- Sanierungsstau erkennen, den er nicht sieht
Und der Punkt, den man wissen sollte: Die meisten kostenlosen Online-Bewertungen sind Gewinnung von Kontaktdaten für Makler. Die Zahl ist das Lockmittel, Ihre Telefonnummer ist das Produkt. Rechnen Sie damit, danach angerufen zu werden, und zwar über Monate. Wer das nicht will, nimmt die amtlichen Quellen oben.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Für einen normalen Verkauf brauchen Sie keines. Ein Käufer richtet sich nach dem Markt und nach dem, was seine Bank finanziert, nicht nach Ihrem Gutachten.
Sinnvoll wird es, wenn eine dritte Partei die Zahl akzeptieren muss:
- Erbauseinandersetzung. Wenn Miterben ausgezahlt werden und niemand das Gefühl haben soll, übervorteilt zu werden.
- Scheidung. Dieselbe Lage zwischen zwei Parteien, die sich uneins sind.
- Gegenüber dem Finanzamt. Wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, als das Finanzamt pauschal ansetzt.
- Vor Gericht. Dort zählt nur das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
| Kurzgutachten | 500 bis 1.000 € |
|---|---|
| Vollgutachten, gerichtsfest | 1.500 bis 3.000 € |
Für den Verkauf selbst ist der bessere Weg, den Preis aus echten Vergleichsdaten abzuleiten und in den ersten Wochen genau zu beobachten, wie der Markt reagiert. Wie lange eine Anzeige Aufmerksamkeit bekommt und warum die ersten drei Wochen entscheidend sind, steht im Zeitplan zum Hausverkauf. Genau diese Preisermittlung mit amtlichen Bodenrichtwerten und echten Vergleichsdaten macht SelbstVerkaufen für Sie, und Ihre Telefonnummer geht dabei an niemanden.