Warum das der erste Schritt ist
Die meisten fangen mit den Fotos an. Das ist verständlich und trotzdem die falsche Reihenfolge. Unterlagen kommen von Ämtern, und Ämter haben Bearbeitungszeiten. Wer inseriert und dann anfängt zu sammeln, verliert genau die Interessenten, die schnell entscheiden könnten.
Dazu kommt der harte Teil: Die Bank Ihres Käufers gibt die Finanzierung erst frei, wenn sie die Objektunterlagen geprüft hat. Fehlt eine, steht der Verkauf still, unabhängig davon, wie einig sich Käufer und Verkäufer sind. Der Notartermin verschiebt sich, und bei jedem Verschieben steigt das Risiko, dass der Käufer abspringt.
Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen. Grundbuchauszug und Flurkarte kommen meist in wenigen Tagen. Bauakten aus dem Archiv können Wochen dauern, und in manchen Städten muss man einen Termin zur Akteneinsicht buchen.
Diese Unterlagen brauchen Sie immer
| Unterlage | Wo | Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug, aktuell | Grundbuchamt beim Amtsgericht | 10 bis 20 € |
| Flurkarte oder Liegenschaftskarte | Katasteramt | 15 bis 60 € |
| Grundrisse und Bauzeichnungen | Bauamt, Bauaktenarchiv | je nach Umfang |
| Wohnflächenberechnung | Bauunterlagen oder neu erstellen lassen | 0 bis 400 € |
| Energieausweis | zugelassener Aussteller | 100 bis 500 € |
| Nachweise über Modernisierungen | eigene Rechnungen | kostenlos |
| Gebäudeversicherungsnachweis | Ihre Versicherung | kostenlos |
Den Grundbuchauszug bekommen Sie als Eigentümer ohne Weiteres, Sie haben ein berechtigtes Interesse. In vielen Bundesländern geht die Bestellung inzwischen online. Achten Sie darauf, dass er aktuell ist: Ein Auszug von vor drei Jahren wird von keiner Bank akzeptiert.
Schauen Sie in Abteilung III des Grundbuchs. Dort stehen die Grundschulden. Sind noch welche eingetragen, die längst getilgt sind, lassen Sie sie löschen, bevor Sie inserieren. Das kostet wenig, dauert aber, und ein Käufer, der eine fremde Bank im Grundbuch sieht, wird nervös.
Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung
Hier wird es aufwendiger, weil die Unterlagen nicht bei Ämtern liegen, sondern bei der Hausverwaltung. Fordern Sie alles auf einmal an, viele Verwaltungen rechnen pro Anfrage ab.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Sie legt fest, was Ihnen allein gehört und was allen gemeinsam. Ohne sie kauft niemand.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Käufer lesen darin, welche Sanierungen beschlossen oder gerade verschoben wurden.
- Hausgeldabrechnungen und aktueller Wirtschaftsplan. Zeigen die laufenden Kosten.
- Höhe der Instandhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine leere ein Preisdrücker.
Beschlossene Sonderumlagen gehören auf den Tisch. Steht in einem Protokoll eine beschlossene Fassadensanierung, muss der Käufer das wissen. Wer so etwas verschweigt und der Käufer erfährt es später, hat ein Problem, das deutlich teurer ist als der offene Umgang damit.
Der Energieausweis und seine Pflichten
Er ist die einzige Unterlage, die Sie nicht nur auf Nachfrage vorlegen müssen, sondern deren Inhalt schon in der Anzeige stehen muss. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt in jeder kommerziellen Immobilienanzeige fünf Angaben:
- Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- den Energiekennwert
- den wesentlichen Energieträger der Heizung
- das Baujahr des Gebäudes
- die Energieeffizienzklasse
Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis unaufgefordert vorlegen, spätestens beim Kaufvertrag übergeben. Wer das unterlässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann.
Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre und ist günstiger. Der Bedarfsausweis wird aus der Bausubstanz berechnet, ist teurer und für ältere, unsanierte Gebäude teilweise vorgeschrieben. Beide sind zehn Jahre gültig, ein alter Ausweis in der Schublade ist also womöglich noch brauchbar.
Checkliste zum Abhaken
In dieser Reihenfolge abarbeiten, dann liegt nichts auf dem kritischen Pfad, wenn ein Käufer schnell entscheiden will.
- Zuerst anstoßen, weil es am längsten dauertBauakten beim Bauamt anfordern, Energieausweis beauftragen, bei einer Eigentumswohnung alle Unterlagen bei der Hausverwaltung auf einmal anfordern.
- Parallel bestellenAktueller Grundbuchauszug, Flurkarte.
- Selbst zusammensuchenRechnungen über Modernisierungen, Versicherungsnachweis, alter Kaufvertrag. Der alte Kaufvertrag ist auch für die Steuerfrage wichtig.
- Prüfen, was fehlt oder veraltet istGetilgte Grundschulden löschen lassen, Wohnfläche nachrechnen, wenn die Zahl aus den Bauunterlagen nicht zum tatsächlichen Zuschnitt passt.
- Erst jetzt fotografieren und inserierenJetzt können Sie jede Rückfrage sofort beantworten, und genau das unterscheidet einen vorbereiteten Verkauf von einem, der sich Monate zieht.
Wie es danach weitergeht, vom Preis bis zum Notartermin, steht im Überblick zum Verkauf ohne Makler. Und wenn Sie diese Sammelei nicht selbst machen wollen: Genau daraus baut SelbstVerkaufen Ihre Unterlagenmappe, samt Wegweiser, welches Amt was herausgibt.