Warum es keine feste Gesamtdauer gibt
Wie lange ein Hausverkauf bis zum Geld dauert, lässt sich nicht mit einer belastbaren Pauschalzahl beantworten. Unterlagen, Nachfrage, Angebotspreis, Käuferfinanzierung, Vertragsentwurf und die Bearbeitungszeiten der beteiligten Stellen unterscheiden sich von Verkauf zu Verkauf.
Planen Sie deshalb nicht mit einem Durchschnittswert, sondern mit dem aktuellen Stand jeder Phase. Halten Sie fest, was noch fehlt, wer dafür zuständig ist und welche Voraussetzung als Nächstes erfüllt werden muss.
| Phase | Sie endet, wenn | Wovon es abhängt |
|---|---|---|
| Vorbereitung | Preis, Unterlagen und Energieausweis bereitstehen | Ämter, Archive und vorhandene Dokumentation |
| Vermarktung bis zur Einigung | ein finanzierender Käufer und der Preis feststehen | Lage, Zustand, Nachfrage und Angebotspreis |
| Vertragsvorbereitung | der Notar den Kaufvertrag beurkunden kann | Vertragsfragen, Beteiligte und Finanzierung |
| Notartermin bis Kaufpreiszahlung | der Käufer nach Fälligkeitsmitteilung zahlt | Grundbuch, Genehmigungen, Bankunterlagen und Gemeinde |
Der Notartermin ist nicht der Zahlungstermin. Planen Sie weder einen eigenen Kauf noch die Schlüsselübergabe so, als läge der Verkaufspreis direkt nach der Beurkundung auf Ihrem Konto.
Vorbereitung früh beginnen
Die Vorbereitung endet erst, wenn Sie Preis, Eigentum, Belastungen, Wohnfläche, Bauunterlagen und Energieausweis belastbar erklären können. Fehlen Dokumente, hängt der Zeitplan von der zuständigen Behörde, dem Archiv, der Hausverwaltung oder dem Aussteller ab.
Stoßen Sie deshalb zuerst die Unterlagen an, die nicht bereits vollständig vorliegen, und erledigen Sie die übrige Vorbereitung parallel. Welche Unterlage woher kommt und wann sie benötigt wird, steht in der Unterlagen-Checkliste.
Warum die Vermarktungsdauer schwankt
Für die reine Vermarktung gibt es keine seriöse allgemeine Frist. Eine gut vorbereitete Immobilie in einer gefragten Lage kann schneller einen passenden Käufer finden als ein erklärungsbedürftiges Objekt mit Sanierungsstau. Entscheidend ist aber immer das Zusammenspiel aus Nachfrage, Zustand, Unterlagen und Preis.
Den Angebotspreis können Sie im Gegensatz zur Lage beeinflussen. Ist er nicht durch Zustand, Ausstattung und Vergleichsdaten nachvollziehbar, erreichen Anzeige und Besichtigungen zwar Interessenten, aber nicht zwingend eine finanzierbare Einigung. Ein plausibler Preis beschleunigt den Verkauf nicht automatisch, verhindert aber eine vermeidbare Hürde.
Lange Standzeit braucht eine ehrliche Diagnose. Prüfen Sie dann nicht nur den Preis, sondern auch Fotos, Beschreibung, Pflichtangaben, Unterlagen, Besichtigungsfeedback und die angesprochene Käufergruppe.
Vom Notartermin bis zum Geld
Der Kaufpreis wird nicht bei der Beurkundung fällig, sondern erst, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt. Eine feste Dauer nennt die Bundesnotarkammer dafür nicht, denn zunächst müssen die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sein:
- Auflassungsvormerkung eintragen lassenSie sichert den Käufer davor, dass die Immobilie zwischen Beurkundung und Umschreibung noch einmal verkauft oder belastet wird.
- Löschungsunterlagen einholenIhre Bank muss die Löschungsbewilligung für ihre Grundschuld herausgeben. Wie schnell das geht, hängt allein von der Bank ab.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde klärenSoweit ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, muss feststehen, dass die Gemeinde es nicht ausübt.
- Fälligkeit mitteilenErst wenn die Voraussetzungen vorliegen, informiert der Notar die Beteiligten und der Käufer muss nach der vertraglichen Frist zahlen.
Die Bundesnotarkammer erklärt die Kaufpreisfälligkeit mit genau diesen Voraussetzungen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt später; maßgeblich für Ihren Zahlungseingang ist die Fälligkeitsmitteilung und anschließend die Zahlung durch den Käufer.
Was den Hausverkauf verzögert
1. Fehlende Unterlagen
Die finanzierende Bank des Käufers braucht belastbare Objektunterlagen. Jede offene Nachforderung unterbricht die Finanzierungsprüfung und kann dadurch auch die Vorbereitung des Notartermins verzögern.
2. Ein nicht nachvollziehbarer Angebotspreis
Passt der Preis nicht zu Lage, Zustand und Vergleichsdaten, fehlt Interessenten und deren Banken eine belastbare Grundlage. Eine spätere Preiskorrektur beginnt die Prüfung häufig erneut, statt verlorene Zeit automatisch aufzuholen.
3. Ein Käufer ohne belastbare Finanzierung
Klären Sie vor der Vertragsvorbereitung, ob ein ernsthafter Interessent Eigenkapital und Finanzierung realistisch nachweisen kann. Eine Finanzierungsbestätigung ist noch keine Zahlungsgarantie, zeigt aber, dass die Bank den Fall grundsätzlich geprüft hat. Eine unverbindliche Berechnung aus einem Onlinerechner leistet das nicht.
Der komplette Ablauf mit allen neun Schritten steht im Überblick zum Verkauf ohne Makler. Die Vorbereitung, an der die meiste Zeit hängt, nimmt Ihnen SelbstVerkaufen ab.