Was ist ein Exposé für eine Immobilie?
Ein Exposé ist die schriftliche Beschreibung einer zum Verkauf stehenden Immobilie. Es fasst Fakten, Bilder, Grundrisse, Preisvorstellung und rechtlich wichtige Angaben in einem Dokument zusammen, das Sie Interessenten vor oder nach dem ersten Kontakt zur Verfügung stellen können.
Für Privatverkäufer ist das Exposé mehr als eine Anzeige. Die Anzeige soll Aufmerksamkeit erzeugen und zu einer Anfrage führen, während das Exposé konkrete Fragen beantwortet, etwa zur Wohnfläche, zum Baujahr, zu laufenden Kosten und zum energetischen Zustand.
Ein gutes Exposé ersetzt weder die Besichtigung noch den Kaufvertragsentwurf des Notars. Es sorgt aber dafür, dass Interessenten vor einer Besichtigung verstehen, was angeboten wird, und dass Sie bei wiederkehrenden Fragen nicht jedes Mal Informationen neu zusammensuchen müssen.
Sie müssen kein gedrucktes Hochglanzheft erstellen. Ein klar aufgebautes PDF ist für die meisten Verkäufe ausreichend, sofern es gut lesbar ist, die Angaben überprüft wurden und die Unterlagen sauber dargestellt sind.
Geben Sie ein ausführliches Exposé nicht zwingend sofort an jede anfragende Person heraus. Sie können zunächst klären, ob Lage, Preisrahmen und Finanzierung grundsätzlich passen, und dann ernsthaften Interessenten das Dokument senden.
Achten Sie auf einen einheitlichen Stand Ihrer Angaben. Wenn Sie den Angebotspreis, die Wohnfläche oder eine Kostenangabe später ändern, aktualisieren Sie Anzeige, Exposé und Nachrichten gleichzeitig, damit keine widersprüchlichen Informationen im Umlauf sind.
Welche Angaben gehören zwingend in ein Exposé?
Die vollständige Anschrift gehört in Ihre Unterlagen, muss aber nicht in jeder frühen Kontaktphase veröffentlicht werden. Viele Privatverkäufer nennen in der Anzeige zunächst nur Ort, Stadtteil oder grobe Lage und teilen die genaue Adresse erst qualifizierten Interessenten mit.
Nennen Sie die Objektart eindeutig, also etwa Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Eigentumswohnung oder Grundstück. Bei einer Wohnung gehören auch die Etage, ein Aufzug, ein Kellerraum, Stellplätze und die Zugehörigkeit zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft dazu.
Die Wohnfläche ist die Fläche, die zum Wohnen genutzt wird und nach einer festgelegten Berechnungsgrundlage ermittelt wird. Unterscheiden Sie sie von der Nutzfläche, zu der beispielsweise Keller, Werkstatt oder Abstellräume gehören können, denn beide Werte werden häufig verwechselt.
Bei einem Haus sind Grundstücksfläche, Baujahr und wesentliche Modernisierungen besonders wichtig. Geben Sie beispielsweise an, wann Dach, Heizung, Fenster, Elektrik oder Leitungen erneuert wurden, sofern Sie den Zeitpunkt anhand von Rechnungen oder Unterlagen belegen können.
Der Energieausweis ist ein Dokument mit Kennwerten zum Energiebedarf oder Energieverbrauch eines Gebäudes. Bestimmte Angaben daraus müssen bereits in einer Immobilienanzeige stehen, wenn ein Energieausweis für das Objekt vorliegt oder beschafft werden muss, und der Ausweis ist Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.
Nennen Sie beim Energieausweis insbesondere Art des Ausweises, Endenergiekennwert, wesentlichen Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse, soweit diese Angaben im Ausweis enthalten sind. Übernehmen Sie die Werte wortgetreu, statt sie selbst zu berechnen oder zu deuten.
Der Kaufpreis sollte klar als Gesamtpreis bezeichnet sein. Wenn ein Stellplatz, eine Einbauküche oder bewegliche Gegenstände gesondert bewertet werden sollen, erläutern Sie die Aufteilung nachvollziehbar, damit Interessenten den Umfang des Angebots verstehen.
Bei einer Eigentumswohnung gehören Hausgeld und dessen Zusammensetzung in das Exposé. Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung der Eigentümer an die Gemeinschaft für laufende Kosten, Rücklagen und Verwaltung, enthält aber nicht automatisch alle Kosten, die ein einzelner Eigentümer trägt.
Formulieren Sie bekannte Mängel sachlich und konkret. Feuchtigkeit im Keller, ein sanierungsbedürftiges Bad, eine alte Heizung oder eine ungeklärte Grenzbebauung sind Informationen, die Sie nicht durch vage Wendungen verdecken sollten.
Diese Unterlagen machen Angaben überprüfbar
Ein Exposé wirkt nur dann verlässlich, wenn die zentralen Angaben aus Unterlagen stammen. Sammeln Sie deshalb vor der Veröffentlichung Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Rechnungen zu Modernisierungen und Nachweise über laufende Kosten.
Eine vollständige Übersicht finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf. Welche Dokumente im Einzelfall nötig sind, hängt unter anderem von Objektart, Bundesland, Baualter und davon ab, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen.
Der Grundbuchauszug zeigt eingetragene Rechte und Belastungen des Grundstücks, etwa Wegerechte, Wohnrechte oder Grundschulden. Er gehört nicht ungeschützt in einen öffentlichen Download, sollte aber für ernsthafte Kaufinteressenten und spätestens für die notarielle Abwicklung aktuell vorliegen.
Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht, das Banken häufig für ein Immobiliendarlehen erhalten. Besteht noch ein Kredit, klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, welche Unterlagen und Zahlungen für die Löschung oder Übernahme erforderlich sind. Der Ratgeber Haus verkaufen trotz laufendem Kredit erläutert die typischen Schritte.
Bei einer Eigentumswohnung sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, die letzten Beschluss-Sammlungen und Wirtschaftsunterlagen besonders aussagekräftig. Die Teilungserklärung legt fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Die Instandhaltungsrücklage ist Geld, das die Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anspart. Nennen Sie ihren Stand nur mit einem Stichtag, weil sich der Betrag durch Ausgaben und laufende Zuführungen verändern kann.
Legen Sie nicht sämtliche persönlichen Dokumente offen ins Exposé. Kontoauszüge, Darlehensverträge, Ausweiskopien oder Verträge mit nicht geschwärzten personenbezogenen Daten bleiben vertraulich und werden nur weitergegeben, wenn dies für einen konkreten Vorgang erforderlich ist.
Fotos, Grundrisse und Aufbau des Exposés
Beginnen Sie das Exposé mit einer kurzen, nüchternen Zusammenfassung. Objektart, Ort, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Preis und ein aussagekräftiges Titelbild geben Interessenten innerhalb weniger Sekunden die nötige Orientierung.
Fotos sollen den tatsächlichen Zustand zeigen, nicht eine frühere oder idealisierte Version der Immobilie. Fotografieren Sie bei Tageslicht, räumen Sie persönliche Gegenstände und unnötige Möbel soweit möglich weg und zeigen Sie wichtige Räume, Außenflächen, Fassade sowie Besonderheiten wie Keller, Dachboden oder Garage.
Wählen Sie Bilder nicht nur nach ihrer Wirkung aus. Eine sanierungsbedürftige Küche, ein kleines Bad oder eine niedrige Dachschräge gehören ebenfalls in eine realistische Darstellung, weil diese Punkte bei der Besichtigung ohnehin sichtbar werden und den Kaufpreis beeinflussen können.
Ein Grundriss zeigt die räumliche Anordnung von Zimmern, Türen und Fenstern. Fügen Sie vorhandene, lesbare Grundrisse ein und kennzeichnen Sie deutlich, wenn Möblierungen oder Maßangaben nur beispielhaft sind.
Bearbeiten Sie Fotos zurückhaltend. Helligkeit, Zuschnitt und gerade Linien dürfen korrigiert werden, aber verdecken Sie keine Schäden, entfernen Sie keine dauerhaften Bauteile und verändern Sie Raumgrößen nicht durch irreführende Perspektiven.
Ordnen Sie das Dokument in einer nachvollziehbaren Reihenfolge: Übersicht, Lage, Objektbeschreibung, Flächen und Ausstattung, Zustand und Modernisierungen, Energieangaben, Kosten, Grundrisse, Fotos und Unterlagenhinweise. So können Interessenten einzelne Informationen später wiederfinden.
Beschreiben Sie die Lage anhand überprüfbarer Merkmale. Entfernungen zu Bahnhof, Schule, Einkaufsmöglichkeiten oder Autobahnanschluss sind nützlich, sofern sie realistisch angegeben werden. Wertende Aussagen über Nachbarschaften vermeiden Sie besser, denn sie sind subjektiv und können schnell missverständlich sein.
Preis, Nebenkosten und wirtschaftliche Angaben
Der Angebotspreis sollte aus einer nachvollziehbaren Wertermittlung entstehen, nicht aus der noch offenen Darlehenssumme oder einer Nachbaranzeige allein. Für eine erste fundierte Einordnung hilft der Ratgeber Was ist mein Haus wert?, weil Lage, Zustand, Fläche, Grundstück und Vergleichsobjekte gemeinsam betrachtet werden müssen.
Nennen Sie bei vermieteten Immobilien die aktuelle Nettokaltmiete und die wichtigsten Vertragsdaten nur sorgfältig geprüft. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, während die Warmmiete Vorauszahlungen für bestimmte laufende Kosten enthalten kann.
Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie das monatliche Hausgeld nicht mit den tatsächlichen Nebenkosten des Käufers gleichsetzen. Ein Teil kann auf den Mieter umlegbar sein, ein Teil dient der Rücklage und ein Teil bleibt beim jeweiligen Eigentümer, weshalb die Abrechnung und der Wirtschaftsplan dazugehören.
Käufer tragen in Deutschland regelmäßig die Kosten für die Eigentumsumschreibung, die Auflassungsvormerkung und die Eintragung im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung absichert. Wie sich Kosten im konkreten Verkauf verteilen, erklärt Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt sie?.
Grunderwerbsteuer und Gebühren sind keine Positionen, die Sie als Verkäufer im Exposé ausrechnen müssen. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, und auch Notar- sowie Grundbuchkosten hängen vom Kaufpreis und dem einzelnen Vorgang ab.
Versprechen Sie keine künftige Wertsteigerung und keine gesicherte Finanzierungsmöglichkeit. Ob eine Bank den Kauf finanziert, entscheidet sie nach Einkommen, Eigenkapital, Objektwert und ihren eigenen Vorgaben, nicht nach der Darstellung im Exposé.
Zustand und bekannte Mängel klar beschreiben
Beschreiben Sie den Zustand mit konkreten Tatsachen statt mit unbestimmten Qualitätsurteilen. Ein Satz wie Heizung von 2004, Wartung im Jahr 2025 nachgewiesen informiert besser als die Formulierung gepflegte Technik.
Ein Mangel ist eine negative Abweichung vom erwartbaren oder vereinbarten Zustand. Wenn Ihnen ein Mangel bekannt ist, dokumentieren Sie ihn mit Ort, Umfang und soweit vorhanden mit Fotos, Gutachten, Rechnungen oder Informationen zu bereits beauftragten Arbeiten.
Unterscheiden Sie zwischen erledigten Maßnahmen und bloßen Planungen. Eine von der Eigentümergemeinschaft diskutierte Fassadensanierung ist nicht dasselbe wie eine beschlossene Maßnahme mit festgelegter Finanzierung, und beide Informationen können für Käufer erheblich sein.
Bei älteren Gebäuden können Materialien, Leitungen, Feuchtigkeit, Schadstoffe oder fehlende Genehmigungen eine Rolle spielen. Behaupten Sie nicht, dass kein Risiko besteht, wenn Sie es nicht fachlich geprüft haben. Teilen Sie stattdessen mit, welche Erkenntnisse und Unterlagen tatsächlich vorliegen.
Bauen Sie keine pauschalen Haftungsausschlüsse als Ersatz für sorgfältige Angaben in das Exposé ein. Der notarielle Kaufvertrag regelt die rechtlichen Vereinbarungen, während das Exposé vor allem eine korrekte Informationsgrundlage für die Entscheidung der Interessenten schaffen soll.
Halten Sie wichtige Fragen und Ihre Antworten schriftlich fest. Das hilft Ihnen, allen Interessenten denselben Informationsstand zu geben, und erleichtert später die Vorbereitung der Angaben für den Notartermin.
Exposé versenden und Besichtigungen vorbereiten
Erstellen Sie eine kurze Interessentenprüfung, bevor Sie ausführliche Unterlagen versenden. Fragen zum gewünschten Einzugstermin, zur Haushaltsgröße, zum Finanzierungsstand und zur Preisvorstellung zeigen, ob eine Besichtigung auf beiden Seiten sinnvoll ist.
Eine Finanzierungsbestätigung ist die Erklärung einer Bank oder eines Finanzierungsvermittlers, dass die Finanzierung eines bestimmten Rahmens grundsätzlich geprüft wurde. Sie ist keine absolute Zahlungsgarantie, liefert Ihnen aber vor einer Reservierung oder längeren Verhandlung einen wichtigen Anhaltspunkt.
Senden Sie das Exposé als PDF mit einem eindeutigen Dateinamen und Datum. Wenn Sie nachträglich Informationen ergänzen, verwenden Sie eine neue Versionsangabe, damit Sie nachvollziehen können, welche Fassung an welche Person ging.
Bei der Besichtigung sollte das Exposé die Führung unterstützen, nicht ersetzen. Nehmen Sie Grundrisse, Energieausweis und wesentliche Nachweise mit, beantworten Sie Fragen ehrlich und notieren Sie offene Punkte, die Sie erst anhand von Unterlagen klären müssen.
Planen Sie zwischen Veröffentlichung, Besichtigungen, Finanzierung, Notartermin und Übergabe genügend Zeit ein. Der tatsächliche Ablauf hängt von Nachfrage, Unterlagen, Finanzierung und Grundbuchvorgängen ab. Wie lange dauert ein Hausverkauf? zeigt, welche Phasen typischerweise Zeit beanspruchen.
Geben Sie verbindliche Zusagen erst ab, wenn die Bedingungen klar sind. Eine Reservierung, die Auswahl eines Käufers und der Notartermin sind unterschiedliche Schritte, und Eigentum geht erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch über.
Checkliste vor der Veröffentlichung
Prüfen Sie vor dem Versand jede Zahl gegen den jeweiligen Nachweis. Besonders Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Zimmerzahl, Energiekennwert, Hausgeld und Kaufpreis sollten in Anzeige, Exposé und bereitliegenden Unterlagen übereinstimmen.
Lesen Sie das Exposé aus Sicht eines fremden Menschen. Wenn eine Abkürzung, ein Raum im Grundriss oder eine Kostenposition ohne Vorwissen nicht verständlich ist, ergänzen Sie eine kurze Erklärung direkt an der betreffenden Stelle.
Trennen Sie gesicherte Fakten von Einschätzungen. Angaben aus einem Energieausweis, einer Rechnung oder einem Grundriss können Sie als solche benennen, während Aussagen zur zukünftigen Nutzung, zu Genehmigungen oder zu Baukosten häufig von weiteren Prüfungen abhängen.
Entfernen oder schwärzen Sie persönliche Daten, die für die Kaufentscheidung nicht benötigt werden. Dazu zählen Telefonnummern Dritter, Unterschriften, Kontodaten und persönliche Vertragsdetails, die in eingescannten Unterlagen sichtbar sein können.
Ein vollständiges Exposé muss nicht lang sein, aber es darf keine entscheidenden Lücken lassen. Wenn die wichtigsten Fakten, Unterlagenhinweise, Fotos und bekannten Besonderheiten klar erkennbar sind, können Interessenten fundiert entscheiden, ob sie eine Besichtigung und weitere Prüfung wünschen.