Wer zahlt die Maklergebühren beim Hausverkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher eine gesetzliche Kostenverteilung: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil der Maklerprovision zahlen wie der Verkäufer.
Ein Verbraucher ist eine Person, die eine Immobilie überwiegend für private Zwecke kauft. Die Regel betrifft daher den typischen Verkauf eines Hauses an eine Familie oder den Verkauf einer Eigentumswohnung an eine Privatperson.
Der Verkäufer kann die gesamte Maklerprovision übernehmen. Er kann dem Käufer jedoch nicht mehr als die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision auferlegen, wenn der Verkäufer den Makler zuerst beauftragt hat.
Vereinbart der Makler mit Käufer und Verkäufer jeweils eine Provision, müssen beide Seiten grundsätzlich gleich hohe Anteile zahlen. Hat der Verkäufer beispielsweise 3,57 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer zugesagt, darf auch der Käufer zu höchstens 3,57 Prozent verpflichtet werden.
Eine verständliche Einordnung der gesetzlichen Verteilung finden Sie im Artikel Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?. Entscheidend ist nicht, wer den Makler bei der Besichtigung als Erstes wahrnimmt, sondern wer mit ihm welche Vereinbarung getroffen hat.
Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Käufe durch Unternehmen gilt diese besondere hälftige Verteilung nicht zwingend. Dort können die Parteien die Provision weitergehend verhandeln, sofern keine anderen rechtlichen Vorgaben entgegenstehen.
Wie hoch sind Maklergebühren beim Hausverkauf?
Eine bundesweit einheitliche Höhe der Maklerprovision gibt es nicht. Die Vergütung wird im Maklervertrag vereinbart, also in dem Vertrag, der Auftrag, Umfang der Tätigkeit und Provisionsanspruch des Maklers festlegt.
Bei Wohnimmobilien sind Gesamtprovisionen von 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich 19 Prozent Umsatzsteuer verbreitet. Die konkrete Höhe unterscheidet sich nach Bundesland, Stadt, Objektart, Nachfrage und Verhandlung zwischen Auftraggeber und Makler.
In Regionen, in denen früher häufig 7,14 Prozent insgesamt üblich waren, zahlen Käufer und Verkäufer bei hälftiger Teilung jeweils 3,57 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das je Seite 17.850 Euro.
Eine Gesamtprovision von 3,57 Prozent entspricht bei hälftiger Teilung 1,785 Prozent für den Verkäufer und 1,785 Prozent für den Käufer. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro beträgt der Anteil je Seite 6.247,50 Euro.
Die Umsatzsteuer ist bei vielen Provisionsangaben bereits enthalten. Prüfen Sie trotzdem im Vertrag, ob der Prozentsatz als Nettobetrag oder einschließlich Umsatzsteuer genannt ist, denn ein scheinbar niedriger Satz kann sich durch die Umsatzsteuer erhöhen.
Die Provision wird regelmäßig vom tatsächlich beurkundeten Kaufpreis berechnet. Werden bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel separat im Kaufvertrag ausgewiesen, kann die Berechnungsgrundlage vom Vertrag und von der konkreten Gestaltung abhängen.
Maklerprovision richtig berechnen
Für die Berechnung multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem vereinbarten Provisionssatz. Bei einer Käufer und Verkäufer hälftig geteilten Gesamtprovision teilen Sie anschließend den Gesamtbetrag durch zwei, sofern beide Seiten denselben Satz schulden.
Verkaufen Sie ein Haus für 450.000 Euro und beträgt die Gesamtprovision 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer, ergeben sich 32.130 Euro Maklergebühren. Bei hälftiger Teilung zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 16.065 Euro.
Übernimmt der Verkäufer die volle Provision von 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro, beläuft sich seine Zahlung auf 16.065 Euro. Der Käufer zahlt dann keine Maklerprovision, kann aber weiterhin Notar und Grundbuchkosten tragen.
Ein niedrigerer Provisionssatz reduziert nicht automatisch die Gesamtkosten des Verkaufs. Vergleichen Sie deshalb nicht nur Prozente, sondern auch die vereinbarten Leistungen, etwa Wertermittlung, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlungsführung und Begleitung bis zum Notartermin.
Eine Maklerprovision kann verhandelbar sein, bevor Sie den Maklervertrag abschließen. Besonders bei einem hohen erwarteten Kaufpreis, einer leicht vermarktbaren Immobilie oder einem klar begrenzten Leistungsumfang kann es sinnvoll sein, den Satz und einzelne Leistungen konkret anzusprechen.
Eine ausführlichere Übersicht zu Sätzen, Berechnung und regionalen Unterschieden bietet Maklerprovision Hausverkauf: Wer zahlt wie viel?. Dort sollten Sie die Angaben immer mit Ihrem konkreten Vertragsentwurf abgleichen.
Wann werden Maklergebühren fällig?
Der Makler erhält seine Provision grundsätzlich nur, wenn durch seine Tätigkeit ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Der Kaufvertrag über ein Haus oder eine Wohnung wird in Deutschland erst wirksam geschlossen, wenn er notariell beurkundet wird.
Die notarielle Beurkundung bedeutet, dass ein Notar den Vertrag vorliest oder zur Einsicht bereitstellt, die Beteiligten unterschreiben und der Notar die Erklärung beurkundet. Eine mündliche Zusage oder ein unterschriebener Reservierungszettel löst normalerweise noch keine volle Maklerprovision aus.
Der Maklervertrag kann festlegen, wann der Anspruch zahlbar ist. Häufig stellt der Makler nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags eine Rechnung, die innerhalb der dort genannten Zahlungsfrist zu begleichen ist.
Bei einer hälftigen Kostenverteilung muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweisbar seinen Anteil an den Makler gezahlt hat. Der Nachweis kann zum Beispiel durch einen Kontoauszug oder eine Bestätigung des Maklers erfolgen.
Scheitert der Kauf vor der notariellen Beurkundung, entsteht in der Regel keine erfolgsabhängige Maklerprovision. Ausnahmen können sich aus gesondert vereinbarten Leistungen oder wirksamen Aufwendungsvereinbarungen ergeben, die Sie vor der Unterschrift genau prüfen sollten.
Zahlt der Käufer seine Kaufpreisrate später oder wird der Eigentumsübergang verzögert, bleibt der Provisionsanspruch nicht automatisch aus. Maßgeblich sind der wirksame Kaufvertrag, die Tätigkeit des Maklers und die Regelungen im Maklervertrag.
Was Verkäufer im Maklervertrag prüfen sollten
Lesen Sie vor der Beauftragung, ob Sie einen einfachen Maklerauftrag, einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag abschließen. Beim einfachen Auftrag dürfen Sie mehrere Makler parallel beauftragen und selbst einen Käufer suchen.
Ein Alleinauftrag bindet Sie üblicherweise für eine vereinbarte Laufzeit an einen Makler. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann zusätzlich geregelt sein, dass Sie Interessenten an den Makler verweisen müssen und bei einem selbst gefundenen Käufer dennoch Provision zahlen können.
Achten Sie auf die Laufzeit und die Kündigungsregelung. Eine lange Bindung kann problematisch sein, wenn die Vermarktung nicht wie vereinbart erfolgt oder Sie Ihre Verkaufsstrategie ändern möchten.
Der Vertrag sollte klar benennen, welchen Provisionssatz Sie zahlen, ob Umsatzsteuer enthalten ist und welchen Anteil ein Käufer zahlen soll. Unklare Formulierungen zu Nebenkosten, Reservierungsentgelten oder zusätzlichen Vergütungen sollten Sie vor der Unterschrift erläutern lassen.
Prüfen Sie auch den konkreten Leistungsumfang. Ein professionelles Exposé, aussagekräftige Fotos, vollständige Objektunterlagen, organisierte Besichtigungen und nachvollziehbare Interessentenprüfung sind unterschiedliche Leistungen, die nicht jeder Vertrag im selben Umfang enthält.
Dokumentieren Sie, welche Kaufinteressenten der Makler Ihnen nachweisbar vorgestellt hat. Diese Dokumentation kann später wichtig werden, wenn es Streit darüber gibt, ob der Kauf durch die Tätigkeit des Maklers zustande kam.
Welche Kosten entstehen ohne Makler?
Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, fällt keine Maklerprovision an. Sie übernehmen dann jedoch selbst Aufgaben wie Preisfindung, Unterlagenbeschaffung, Inserat, Kommunikation mit Interessenten, Besichtigungen und Verhandlungen.
Der Notar ist auch beim Privatverkauf erforderlich, weil Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen. Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich vor allem nach dem Kaufpreis und werden im Kaufvertrag häufig dem Käufer zugeordnet.
Als Verkäufer benötigen Sie für viele Objekte einen Energieausweis, also ein Dokument mit Angaben zum Energieverbrauch oder Energiebedarf des Gebäudes. Welcher Ausweis zulässig ist und ob Ausnahmen bestehen, hängt unter anderem vom Baujahr, der Gebäudeart und den vorhandenen Daten ab.
Für die Vermarktung brauchen Käufer oft Grundrisse, Wohnflächenangaben, einen aktuellen Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Informationen zu Modernisierungen und bei Eigentumswohnungen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Fehlende oder widersprüchliche Angaben können Rückfragen, Verzögerungen und Preisnachverhandlungen verursachen.
Ein Privatverkauf spart nur dann tatsächlich Geld, wenn Sie den organisatorischen Aufwand, mögliche Inseratskosten und die Zeit für Besichtigungen realistisch einplanen. Auch ohne Makler sollte der Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin alle vereinbarten Punkte nachvollziehbar abbilden.
Die eingesparte Provision kann bei der Preisstrategie eine Rolle spielen, sollte aber nicht zu einem unrealistischen Angebotspreis führen. Ein zu hoher Startpreis kann die Vermarktungsdauer verlängern und das Vertrauen späterer Interessenten beeinträchtigen.
Sonderfälle bei Maklergebühren und Hausverkauf
Verkaufen Sie gemeinsam mit einer weiteren Person, etwa nach einer Erbschaft oder Scheidung, sollte vor dem Maklerauftrag geklärt sein, wer den Vertrag unterschreibt und wie Sie den Verkäuferanteil intern tragen. Der Maklervertrag kann mehrere Auftraggeber als Gesamtschuldner vorsehen, sodass der Makler die vollständige Forderung unter Umständen von einer Person verlangen kann.
Bei einem Verkauf aus einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Miterben mitwirken, sofern kein Vertreter wirksam bevollmächtigt ist. Eine Maklerbeauftragung ohne ausreichende Zustimmung kann die Vermarktung und den späteren Vertragsschluss erschweren.
Bei einer vermieteten Immobilie kann ein Maklervertrag andere wirtschaftliche Auswirkungen haben als beim Verkauf eines selbst genutzten Hauses. Käufer berücksichtigen Mieteinnahmen, Mietvertrag, Kündigungsschutz und mögliche Investitionen häufig anders als Eigennutzer.
Die Maklerprovision kann für Verkäufer steuerlich relevant sein, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Ob ein Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf versteuert werden muss, hängt insbesondere von Haltedauer und Nutzung der Immobilie ab.
Eine selbst genutzte Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen anders behandelt werden als ein vermietetes Objekt. Für die steuerliche Einordnung sind die tatsächlichen Zeiträume der Eigennutzung, der Anschaffung und des Verkaufs entscheidend.
Bei jeder abweichenden Konstellation, etwa Verkauf eines Teils eines Grundstücks, Erbbaurecht, Verkauf an ein Unternehmen oder Mehrfamilienhaus, sollten Sie die Kostenverteilung nicht aus dem Standardfall ableiten. Lassen Sie sich die vertraglich vereinbarte Provisionspflicht für genau dieses Objekt schriftlich darstellen.
Die wichtigsten Fragen vor der Maklerbeauftragung
Klären Sie vor der Beauftragung zuerst, ob Sie den Makler wirklich benötigen oder einzelne Aufgaben selbst übernehmen möchten. Ein Vergleich ist nur sinnvoll, wenn Sie bei allen Angeboten denselben Leistungsumfang und dieselbe Laufzeit zugrunde legen.
Fragen Sie nach dem Gesamtprovisionssatz einschließlich Umsatzsteuer und nach der Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer. Lassen Sie sich den Betrag zusätzlich an einem realistischen Beispielkaufpreis in Euro vorrechnen.
Klären Sie, ob eine Provision auch dann verlangt wird, wenn Sie selbst einen Käufer finden. Diese Frage ist besonders wichtig bei einem Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag.
Vereinbaren Sie, wie und wie oft Sie über Anfragen, Besichtigungen, Kaufangebote und Absagen informiert werden. Regelmäßige nachvollziehbare Berichte helfen Ihnen, den Vermarktungsverlauf zu beurteilen.
Entscheiden Sie nicht allein nach der zugesagten Verkaufspreishöhe. Relevant sind auch die Herleitung des Preises, die Qualität der Unterlagen, die Erreichbarkeit des Maklers und die Frage, ob Interessenten vor einer Zusage geprüft werden.
Bewahren Sie Maklervertrag, Exposé, Rechnungen, Zahlungsbelege und Schriftverkehr bis zum Abschluss des Verkaufs geordnet auf. Diese Unterlagen helfen bei Rückfragen zum Provisionsanspruch, bei der Abrechnung und gegebenenfalls bei der steuerlichen Dokumentation.