Die Grundregel: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern besondere Regeln für die Maklerprovision, also das Honorar für die Vermittlung eines Kaufvertrags.
Beauftragt der Verkäufer einen Makler und ist der Käufer Verbraucher, darf der Verkäufer dem Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision auferlegen.
Der Verkäufer zahlt in diesem Fall mindestens denselben Anteil wie der Käufer, auch wenn der Makler überwiegend für den Verkäufer gearbeitet hat.
Verbraucher ist eine natürliche Person, die die Immobilie überwiegend für private Zwecke kauft und nicht für ihre gewerbliche oder selbstständige Tätigkeit.
Die gesetzliche Teilung soll verhindern, dass Käufer die gesamte Provision zahlen müssen, obwohl allein der Verkäufer den Makler eingeschaltet hat.
Für viele private Hausverkäufer bedeutet das praktisch: Wird ein Makler mit der Vermarktung beauftragt, muss dessen Kostenanteil von Beginn an in die Verkaufskalkulation eingeplant werden.
Die Höhe der Provision ist nicht bundesweit festgelegt, sondern wird zwischen Auftraggeber und Makler vereinbart.
In vielen Regionen wird eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer vereinbart, sodass Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 Prozent zahlen.
Andere Provisionssätze sind möglich, weil Maklerhonorare grundsätzlich verhandelbar sind.
Eine Übersicht zu typischen Vereinbarungen und zur Verteilung der Kosten finden Sie im Beitrag Maklerprovision beim Hausverkauf: Wer zahlt was?.
Entscheidend ist, wer den Maklerauftrag erteilt
Für die Kostenverteilung ist zuerst wichtig, wer den Maklervertrag abgeschlossen hat.
Ein Maklervertrag ist die Vereinbarung, dass ein Makler gegen Provision einen Käufer sucht oder den Abschluss eines Kaufvertrags vermittelt.
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nur zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer mindestens den gleichen Betrag übernimmt.
Der Makler kann die Käuferprovision bei einem alleinigen Verkäuferauftrag erst verlangen, wenn der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich gezahlt hat oder zumindest nachweisbar zur Zahlung verpflichtet ist.
Der Käufer darf deshalb einen Nachweis über die Zahlung oder Zahlungsverpflichtung des Verkäufers verlangen.
Hat nur der Käufer einen Makler mit der Suche nach einem passenden Haus beauftragt, kann der Käufer die volle vereinbarte Provision zahlen.
In dieser Konstellation schuldet der Verkäufer dem Makler nichts, weil er keinen Maklerauftrag erteilt hat.
Haben Verkäufer und Käufer den Makler jeweils beauftragt, müssen beide Seiten gleich hohe Provisionsanteile vereinbaren.
Eine Vereinbarung, nach der der Käufer bei einem Doppelauftrag mehr zahlt als der Verkäufer, ist bei einem Verkauf an Verbraucher unwirksam.
Maßgeblich sind die schriftlichen Vereinbarungen mit dem Makler und nicht allein der Text eines Exposés, also der Objektbeschreibung des Maklers.
Prüfen Sie vor der Unterschrift besonders, ob der Makler eine Innenprovision oder Außenprovision nennt.
Eine Innenprovision zahlt der Verkäufer direkt an den Makler, während eine Außenprovision den Käufer betrifft.
Für welche Immobilien die gesetzliche Teilung gilt
Die Regeln zur hälftigen Maklerprovision gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher.
Als Einfamilienhaus gilt auch ein Haus mit einer Einliegerwohnung, wenn es überwiegend dem Wohnen einer einzelnen Familie dient.
Ein unbebautes Grundstück fällt nicht automatisch unter diese Sonderregel, auch wenn der Käufer später darauf ein Einfamilienhaus bauen möchte.
Mehrfamilienhäuser fallen in der Regel nicht unter die gesetzliche Teilung der Maklerprovision.
Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gelten die besonderen Regeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser nicht.
Kauft eine Gesellschaft, etwa eine GmbH, das Haus, ist sie kein Verbraucher im Sinn dieser Vorschriften.
Bei einem Verkauf an eine GmbH oder einen gewerblich handelnden Käufer kann daher weiterhin vereinbart werden, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision übernimmt.
Die Nutzung der Immobilie ist im Einzelfall wichtig, wenn ein Käufer ein Haus teilweise privat und teilweise geschäftlich nutzen will.
Bei gemischter Nutzung kommt es darauf an, welcher Zweck beim Kauf überwiegt.
Ein Zweifamilienhaus kann je nach Gestaltung anders zu beurteilen sein als ein klassisches Einfamilienhaus.
Wenn der Käufer das Objekt zusammen mit einer weiteren Person erwirbt, sollte im Maklervertrag klar geregelt sein, ob beide Käufer als Verbraucher handeln.
Die Kostenregel hängt also nicht nur von der Objektbezeichnung im Inserat ab, sondern von Immobilientyp, Käufer und konkretem Auftrag.
Wie hoch die Maklerprovision beim Hausverkauf sein kann
Die Maklerprovision wird meist als Prozentsatz des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises berechnet.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht ein Anteil von 3,57 Prozent einer Zahlung von 14.280 Euro.
Zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 Prozent, beträgt die Gesamtprovision in diesem Beispiel 28.560 Euro.
Die Umsatzsteuer ist häufig bereits im genannten Prozentsatz enthalten, was im Maklervertrag ausdrücklich stehen sollte.
Ein Provisionssatz von 3,57 Prozent je Seite ist verbreitet, aber weder verpflichtend noch in jedem Bundesland üblich.
In einigen Regionen werden niedrigere Sätze vereinbart, während in anderen Regionen weiterhin höhere Gesamtsätze vorkommen.
Die Provision kann auch als fester Eurobetrag vereinbart werden, wenn Makler und Auftraggeber dies festlegen.
Vor der Beauftragung sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen, ob der Satz inklusive Umsatzsteuer gilt.
Fragen Sie außerdem, auf welchen Kaufpreis sich die Berechnung bezieht, falls zusätzlich bewegliche Gegenstände verkauft werden.
Wird etwa eine Einbauküche separat ausgewiesen, kann dies die Berechnungsgrundlage beeinflussen, sofern die Aufteilung im Kaufvertrag nachvollziehbar ist.
Die Provision wird normalerweise erst fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Ein Makler kann für seine erfolgreiche Vermittlung grundsätzlich keine Provision verlangen, wenn der notarielle Kaufvertrag nicht abgeschlossen wird.
Abweichende Vereinbarungen zu Aufwendungsersatz, also der Erstattung konkreter Auslagen des Maklers, sollten Sie vorab besonders genau lesen.
Wann die Maklerprovision fällig wird
Die Maklerprovision wird üblicherweise nach der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar fällig.
Die notarielle Beurkundung bedeutet, dass Käufer und Verkäufer den Vertrag vor einem Notar verbindlich erklären und unterschreiben.
Der Makler stellt nach dem Vertragsschluss in der Regel eine Rechnung an die zahlungspflichtige Seite.
Bei geteilter Provision kann der Käufer zur Zahlung erst aufgefordert werden, wenn die Voraussetzungen für seinen Anteil erfüllt sind.
Der Verkäufer sollte seinen Zahlungsnachweis aufbewahren, wenn der Käufer einen Nachweis über die hälftige Kostenverteilung verlangt.
Der Notar zieht die Maklerprovision normalerweise nicht ein, weil sie nicht Teil der Notarkosten ist.
Die Zahlung erfolgt daher meist direkt an das im Maklervertrag oder auf der Rechnung angegebene Konto.
Eine Reservierungsgebühr ist von der eigentlichen Maklerprovision zu unterscheiden.
Mit einer Reservierungsgebühr soll ein Objekt für eine bestimmte Zeit nicht weiter angeboten werden.
Bei privaten Käufern sind Reservierungsvereinbarungen rechtlich besonders empfindlich, wenn sie faktisch Druck zum Kauf ausüben oder unangemessen hohe Kosten verursachen.
Lassen Sie sich bei einer Reservierung schriftlich erklären, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Zahlung erstattet wird.
Ein Makleralleinauftrag kann zusätzlich festlegen, wie lange Sie während der Vertragslaufzeit keinen anderen Makler beauftragen dürfen.
Ein Alleinauftrag verpflichtet nicht automatisch dazu, jedes Kaufangebot anzunehmen, kann aber Folgen haben, wenn Sie während der Laufzeit selbst einen Käufer finden.
Maklerkosten im Verkaufspreis richtig einplanen
Als Verkäufer sollten Sie Ihren Provisionsanteil bei der Festlegung des gewünschten Nettoerlöses berücksichtigen.
Der Nettoerlös ist der Betrag, der nach den unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Kosten bei Ihnen verbleibt.
Neben der Maklerprovision können beim Verkäufer Kosten für Unterlagen, Energieausweis, Löschungen im Grundbuch und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist die Gebühr einer Bank, wenn ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt wird.
Der Käufer trägt gewöhnlich die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuchumschreibung.
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland und liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Notar und Grundbuch kosten beim Käufer zusammen häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, wobei der konkrete Aufwand abweichen kann.
Die Käuferseite betrachtet daher nicht nur den ausgeschriebenen Kaufpreis, sondern ihre gesamten Erwerbsnebenkosten.
Ein höherer Kaufpreis kann die Bereitschaft eines Käufers senken, zusätzlich einen eigenen Provisionsanteil zu tragen.
Vergleichen Sie bei der Auswahl eines Maklers nicht nur den Prozentsatz, sondern auch den konkreten Leistungsumfang.
Zu einem sinnvollen Leistungsumfang können Wertermittlung, professionelle Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die Vorbereitung der Vertragsabwicklung gehören.
Vereinbaren Sie schriftlich, welche Leistungen der Makler tatsächlich übernimmt und welche Kosten dafür anfallen.
Ohne Makler verkaufen: Dann fällt keine Maklerprovision an
Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, entsteht keine Maklerprovision.
Sie übernehmen dann selbst Aufgaben wie Preisfindung, Unterlagenbeschaffung, Inserat, Kommunikation mit Interessenten und Besichtigungen.
Der Verkauf ohne Makler ändert nichts daran, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss.
Für die Preisfindung brauchen Sie vergleichbare Angebote, Informationen zur Lage und eine realistische Einschätzung von Zustand, Wohnfläche und Grundstück.
Für Kaufinteressenten sind vollständige Unterlagen wichtig, damit sie Finanzierung und Kaufentscheidung prüfen können.
Zu den häufig benötigten Unterlagen gehören Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Informationen zu Modernisierungen.
Bei einer Eigentumswohnung kommen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu, etwa Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Eine sorgfältige Bonitätsprüfung hilft Ihnen, unnötige Verzögerungen nach der Zusage zu vermeiden.
Bitten Sie Interessenten vor der Reservierung eines Notartermins um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank oder einen anderen belastbaren Bonitätsnachweis.
Der Notar entwirft den Kaufvertrag neutral und vertritt weder Verkäufer noch Käufer einseitig.
Die Notarkosten und die Grundbuchumschreibung trägt im Regelfall der Käufer, sofern der Kaufvertrag nichts anderes bestimmt.
Ohne Makler sparen Sie nur dessen Provision, nicht aber die Kosten für Notar, Grundbuch oder gegebenenfalls die Ablösung eines bestehenden Darlehens.