Geht das überhaupt?
Ja, und es ist der Normalfall. Die wenigsten Immobilien sind beim Verkauf schuldenfrei. Die Abwicklung läuft über den Notar, und sie ist eingespielt: Aus dem Kaufpreis geht zuerst die Restschuld direkt an Ihre Bank, der Rest an Sie. Im Gegenzug gibt die Bank die Löschungsbewilligung für ihre Grundschuld heraus, und der Käufer bekommt das Haus lastenfrei.
Sie müssen also weder vorher ablösen noch Eigenkapital nachschießen. Der einzige Punkt, an dem es Geld kostet, ist die Entschädigung, die die Bank für die vorzeitige Ablösung verlangt.
Was die Vorfälligkeitsentschädigung kostet
Die Bank hat mit Ihnen eine feste Zinsbindung vereinbart und mit diesen Zinseinnahmen gerechnet. Lösen Sie vorzeitig ab, darf sie den entgangenen Zins ersetzt verlangen. Drei Größen bestimmen die Höhe:
- Ihre Restschuld
- Die verbleibende Restlaufzeit der Zinsbindung
- Die Differenz zwischen Ihrem Zinssatz und dem, was die Bank heute für eine vergleichbare Anlage bekäme
Der dritte Punkt wird ständig übersehen und ist der wichtigste. Liegt der heutige Marktzins über Ihrem alten Zinssatz, entsteht der Bank durch die Ablösung gar kein Schaden. Sie kann das Geld teurer wieder ausleihen. Die Entschädigung geht dann gegen null oder entfällt ganz. Fragen Sie deshalb immer nach der konkreten Zahl, bevor Sie von einem großen Betrag ausgehen.
Bei niedrigem Marktzins und mehreren Jahren Restlaufzeit kann es dagegen deutlich werden: Bei 200.000 Euro Restschuld und fünf Jahren Restbindung sind fünfstellige Beträge realistisch. Die Bank muss Ihnen die Berechnung nachvollziehbar aufschlüsseln. Verbraucherzentralen prüfen solche Berechnungen für einen überschaubaren Betrag, und Fehler zugunsten der Bank sind keine Seltenheit.
Wann sie ganz entfällt
Nach zehn Jahren
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne jede Entschädigung. Das gilt unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung vereinbart war, und es lässt sich vertraglich nicht ausschließen. Wurde Ihr Darlehen 2015 ausgezahlt, sind Sie seit 2025 frei.
Bei variablem Zins
Ein Darlehen mit variablem Zinssatz können Sie mit drei Monaten Frist jederzeit kündigen. Eine Entschädigung fällt nicht an, weil es keine Zinsbindung gibt, die geschützt werden müsste.
Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung
War die Widerrufsbelehrung in Ihrem Kreditvertrag fehlerhaft, kann das Widerrufsrecht noch bestehen. Bei Verträgen aus bestimmten Jahren war das massenhaft der Fall. Ein Blick eines Fachanwalts oder der Verbraucherzentrale in den alten Vertrag kostet wenig und kann fünfstellig sparen.
Drei Alternativen zur Ablösung
Keine davon bietet die Bank von sich aus an. Fragen Sie danach.
- PfandtauschSie kaufen wieder und nehmen das Darlehen mit: Die Bank tauscht die Sicherheit, also die alte Immobilie gegen die neue, und der Vertrag läuft zu den alten Konditionen weiter. Keine Entschädigung, meist nur eine kleine Bearbeitungsgebühr. Der beste Weg, wenn Sie ohnehin eine Anschlussimmobilie kaufen.
- Schuldübernahme durch den KäuferDer Käufer tritt in Ihren Vertrag ein. Die Bank muss zustimmen und prüft ihn wie einen Neukunden. Bei einem alten, günstigen Zinssatz ist das für den Käufer attraktiv, für die Bank aber unattraktiv, weshalb sie oft ablehnt.
- Verkauf nach Ende der ZinsbindungLäuft die Bindung in wenigen Monaten aus, kann sich Warten rechnen. Vergleichen Sie die Entschädigung mit dem, was Ihnen ein späterer Verkauf an Marktveränderung kostet oder bringt.
Der Ablauf mit der Bank
- Ablösesumme schriftlich anfordernFragen Sie nach der Restschuld zum voraussichtlichen Ablösetermin und nach der Vorfälligkeitsentschädigung, ausdrücklich mit Berechnung. Das kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
- Prüfen und gegebenenfalls prüfen lassenZehnjahresfrist, variabler Zins, Widerrufsbelehrung. Erst danach wissen Sie, worüber Sie eigentlich verhandeln.
- Die Zahl in Ihre Preiskalkulation nehmenSie ist Teil Ihrer Verkaufskosten und mindert bei einem steuerpflichtigen Verkauf auch den zu versteuernden Gewinn.
- Bankdaten an den Notar gebenEr holt die Löschungsbewilligung ein und teilt die Kaufpreiszahlung entsprechend auf. Sie müssen dafür nichts vorstrecken.
Die Entschädigung senkt Ihre Steuerlast, falls eine anfällt. Sie zählt zu den Veräußerungskosten und mindert damit den steuerpflichtigen Gewinn, wenn Sie innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen. Wie das gerechnet wird, steht im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Was der Verkauf sonst kostet und was Sie sich ohne Makler sparen, steht im Überblick. Die Vorbereitung übernimmt SelbstVerkaufen.