Die Reihenfolge, die Geld spart
Beim geerbten Haus entscheidet die Reihenfolge über Beträge, die schnell fünfstellig werden. Vier Schritte, und die ersten beiden sind Formalien, ohne die kein Notar beurkunden kann.
- Erbfolge nachweisenErbschein beantragen oder, falls vorhanden, das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll nutzen. Letzteres spart Zeit und Geld.
- Grundbuch berichtigen lassenInnerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Danach kostet es.
- Die zwei Steuerfragen klärenErbschaftsteuer auf der einen Seite, Spekulationsfrist auf der anderen. Beide betreffen unterschiedliche Dinge und werden regelmäßig verwechselt.
- Erst dann verkaufenMit vollständigen Unterlagen, geklärter Steuerlage und, bei mehreren Erben, mit einer gemeinsamen Entscheidung.
Grundbuch und Erbnachweis
Solange im Grundbuch der Verstorbene steht, können Sie nicht verkaufen. Der Notar braucht Sie als eingetragenen Eigentümer, sonst beurkundet er nicht.
Für die Berichtigung brauchen Sie einen Erbnachweis. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, brauchen Sie einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Er kostet nach dem Wert des Nachlasses und ist bei größeren Erbschaften spürbar teuer, weshalb sich ein notarielles Testament zu Lebzeiten fast immer rechnet.
Die Zweijahresfrist ist die einzige echte Eile. Wird das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall auf die Erben berichtigt, fallen dafür keine Gebühren an. Danach richtet sich die Gebühr nach dem Wert der Immobilie.
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Sie entsteht mit dem Erbfall und hat mit dem späteren Verkauf nichts zu tun. Ob sie anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des gesamten Nachlasses ab.
| Verhältnis zum Verstorbenen | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner oder eingetragener Partner | 500.000 € |
| Kind oder Stiefkind | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern beim Erbe | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, alle Übrigen | 20.000 € |
Ein Kind, das ein Haus im Wert von 380.000 Euro erbt, zahlt keine Erbschaftsteuer. Ein Neffe, der dasselbe Haus erbt, versteuert 360.000 Euro, und zwar in der ungünstigsten Steuerklasse. Der Verwandtschaftsgrad macht hier den größten Unterschied im ganzen deutschen Steuerrecht.
Die Falle beim Familienheim
Es gibt eine Befreiung, die das geerbte Zuhause komplett steuerfrei stellt, und sie hat einen Haken, der genau beim Verkauf zuschnappt.
Erbt ein Ehepartner das selbst bewohnte Familienheim, bleibt es erbschaftsteuerfrei. Erbt ein Kind, gilt dasselbe bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche. Bedingung ist in beiden Fällen: Sie ziehen unverzüglich selbst ein und wohnen dort zehn Jahre.
Wer vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Das Finanzamt setzt die Erbschaftsteuer dann nachträglich fest, auf den vollen Wert, als hätte es die Befreiung nie gegeben. Wer das Familienheim steuerfrei geerbt hat und im achten Jahr verkaufen will, sollte vorher genau rechnen.
Ziehen Sie von vornherein nicht ein, greift die Befreiung ohnehin nicht, und Sie können jederzeit frei verkaufen. Die Falle betrifft nur die, die eingezogen sind und es sich später anders überlegen.
Die Frist, die Sie mit erben
Die zweite Steuerfrage ist die Spekulationssteuer, und hier gibt es eine gute Nachricht. Sie treten steuerlich in die Fußstapfen des Verstorbenen: Es zählt sein Anschaffungsdatum und sein damaliger Kaufpreis, nicht der Erbfall.
Hat Ihre Mutter das Haus 1998 gekauft, sind die zehn Jahre seit zwei Jahrzehnten vorbei. Sie können sofort verkaufen, und der gesamte Gewinn bleibt steuerfrei, egal wie hoch er ist. Nur wenn der Verstorbene die Immobilie selbst vor weniger als zehn Jahren erworben hat, läuft die Frist noch, und dann erben Sie auch die Restlaufzeit.
Wie die Frist genau läuft und wie der Gewinn berechnet wird, steht im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Wenn mehrere geerbt haben
Eine Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nur gemeinsam verkaufen. Jeder Miterbe muss zustimmen, auch der mit dem kleinsten Anteil. Ein Verkauf gegen den Willen eines Einzelnen ist nicht möglich.
Wer nicht mitziehen will, hinterlässt drei Möglichkeiten:
- Auszahlung. Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Braucht eine Bewertung, auf die sich alle einigen.
- Anteilsverkauf. Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil an einen Dritten. Rechtlich möglich, praktisch selten, weil kaum jemand einen Anteil an einer zerstrittenen Erbengemeinschaft kauft.
- Teilungsversteigerung. Das letzte Mittel. Jeder Miterbe kann sie allein beantragen, und niemand kann sie verhindern.
Die Teilungsversteigerung ist fast immer die teuerste Lösung. Die Erlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte, und die Verfahrenskosten gehen vom Erlös ab. Eine Einigung, die einem Miterben unfair vorkommt, ist häufig immer noch besser als das, was am Ende für alle übrig bleibt.
Sind Sie sich einig, läuft der Verkauf wie jeder andere: Preis festlegen, Unterlagen zusammentragen, inserieren, Interessenten prüfen, zum Notar. Welche Unterlagen dazu gehören, steht in der Unterlagen-Checkliste, und die Vorbereitung nimmt Ihnen SelbstVerkaufen ab, ohne dass eine Provision vom Nachlass abgeht.