Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Das ist die meistgestellte Frage zu diesem Thema, und die ehrliche Antwort lautet: Es gibt keinen eigenen Steuersatz. Die Spekulationssteuer ist gar keine eigene Steuerart. Der Gewinn aus dem Verkauf wird schlicht zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Der liegt zwischen 14 und 45 Prozent, dazu kommen Solidaritätszuschlag und, falls Sie Mitglied sind, Kirchensteuer. Weil ein Immobiliengewinn schnell sechsstellig wird, landen selbst Menschen mit mittlerem Einkommen dadurch im Jahr des Verkaufs oft im Spitzensteuersatz.
| Gewinn | Bei 30 % | Bei 42 % | Bei 45 % |
|---|---|---|---|
| 40.000 € | 12.000 € | 16.800 € | 18.000 € |
| 80.000 € | 24.000 € | 33.600 € | 36.000 € |
| 150.000 € | 45.000 € | 63.000 € | 67.500 € |
Der Gewinn ist nicht der Verkaufspreis. Versteuert wird nur die Differenz zwischen dem, was Sie bekommen, und dem, was Sie einmal bezahlt haben, abzüglich der Kosten auf beiden Seiten. Wie das genau gerechnet wird, steht weiter unten.
Wann fällt sie überhaupt an?
Nur wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Das steht in Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes, der die Sache nüchterner „privates Veräußerungsgeschäft" nennt. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei, in voller Höhe, ohne Obergrenze.
Es zählen die Notartermine, nicht die Schlüsselübergabe. Maßgeblich sind das Datum der notariellen Beurkundung beim Kauf und das Datum der Beurkundung beim Verkauf. Nicht der Tag des Einzugs, nicht der Tag der Grundbucheintragung, nicht der Tag der Kaufpreiszahlung. Wer im November das zehnte Jahr voll macht, sollte nicht im Oktober beurkunden.
Eine kleine Entlastung gibt es noch: Bleibt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag, der Unterschied ist entscheidend. Bei 1.001 Euro Gewinn wird der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der eine Euro darüber. Bei Immobilien spielt das praktisch keine Rolle.
Die Ausnahme, die fast jeden betrifft
Wer sein eigenes Zuhause verkauft, zahlt in aller Regel nichts, auch innerhalb der zehn Jahre. Das Gesetz kennt dafür zwei Wege, und der zweite ist der wichtigere.
Weg 1: Durchgehend selbst bewohnt
Sie haben die Immobilie seit dem Kauf oder seit der Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt. Dann ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig davon, wie kurz Sie dort gewohnt haben.
Weg 2: Im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor
Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Und hier steckt die Feinheit: Voll bewohnt sein muss nur das mittlere Jahr. Im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr davor genügen einzelne Tage.
In der Praxis heißt das: Wer im Dezember 2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung. Aus „drei Jahren" werden so gut ein Jahr und zwei Tage.
Eigennutzung heißt wirklich selbst wohnen. Eine Ferienwohnung, die leer steht, zählt nicht. Ein Zimmer, das Sie durchgehend vermietet haben, zählt anteilig nicht. Und wer nach einer Trennung auszieht und die Wohnung dem ehemaligen Partner überlässt, verliert die Eigennutzung für sich, auch wenn dort weiter jemand wohnt. Genau daran scheitert die Befreiung bei Scheidungen regelmäßig.
So berechnen Sie den Gewinn
Die Rechnung ist überschaubar, aber zwei Posten werden fast immer vergessen.
- Verkaufspreis
- minus ursprünglicher Kaufpreis
- minus damalige Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine damals gezahlte Maklerprovision
- minus Kosten des Verkaufs, etwa Energieausweis, Inserate, Vorfälligkeitsentschädigung
- plus Abschreibungen, die Sie in Anspruch genommen haben, falls die Immobilie vermietet war
Ein Beispiel
Sie haben 2019 für 300.000 Euro gekauft, mit 21.000 Euro Kaufnebenkosten. 2026 verkaufen Sie für 430.000 Euro und geben 5.000 Euro für Vorbereitung und Vermarktung aus. Die Immobilie war vermietet, Sie können die Ausnahme also nicht nutzen.
| Verkaufspreis | 430.000 € |
|---|---|
| Kaufpreis und Nebenkosten | minus 321.000 € |
| Kosten des Verkaufs | minus 5.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 104.000 € |
| Steuer bei 42 Prozent | rund 43.680 € |
Hätten Sie bis 2029 gewartet, wären die zehn Jahre voll gewesen und derselbe Gewinn vollständig steuerfrei geblieben. Bei Beträgen dieser Größenordnung lohnt sich der Blick in den alten Kaufvertrag, bevor Sie einen Notartermin machen.
Erbschaft, Vermietung, mehrere Objekte
Geerbt oder geschenkt
Sie treten steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers oder Schenkers. Es zählt dessen Anschaffungsdatum und dessen Kaufpreis, nicht der Erbfall. Hat Ihr Vater das Haus vor zwanzig Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen und Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Mehr dazu im Ratgeber zum geerbten Haus.
Vermietet gewesen
Die Abschreibungen, die Sie über die Jahre steuerlich geltend gemacht haben, mindern rückwirkend Ihre Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn. Das überrascht viele Vermieter, weil sie den Vorteil längst verbucht und vergessen haben.
Mehr als drei Objekte in fünf Jahren
Dann sieht das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Folge ist unangenehm: Es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, und die Zehnjahresregel greift gar nicht mehr, weil es sich dann nicht mehr um private Veräußerungsgeschäfte handelt.
Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung. Er erklärt die Regeln, die in den allermeisten Fällen gelten. Sobald Vermietung, Erbengemeinschaft, betriebliche Nutzung oder mehrere Objekte im Spiel sind, lohnt sich ein Termin beim Steuerberater deutlich mehr, als er kostet.
Was der Verkauf selbst kostet und was Sie sich sparen, wenn Sie ohne Makler verkaufen, steht im Überblick zum Verkauf ohne Makler. Die Vorbereitung dorthin nimmt Ihnen SelbstVerkaufen ab.