Die vier Wege
Verkaufen ist nur einer davon, und nicht immer der beste. Welcher passt, hängt davon ab, ob einer im Haus bleiben will und ob er die Finanzierung allein tragen kann.
| Weg | Passt, wenn | Haken |
|---|---|---|
| Verkaufen und teilen | keiner bleiben will oder kann | Steuerfalle beim Ausgezogenen |
| Einer zahlt den anderen aus | einer bleiben will und die Bank mitspielt | Bewertung muss beiden fair erscheinen |
| Übertragung im Zugewinnausgleich | der Ausgleich ohnehin ansteht | braucht eine notarielle Vereinbarung |
| Gemeinsam vermieten | der Markt gerade schlecht ist | Sie bleiben wirtschaftlich verbunden |
Der fünfte Weg, die Teilungsversteigerung, ist keine Option, sondern das, was übrig bleibt, wenn keine Einigung gelingt. Jeder Miteigentümer kann sie allein beantragen, und niemand kann sie verhindern. Die Erlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte, und die Verfahrenskosten gehen davon noch ab. Fast jede Einigung ist besser.
Die Steuerfalle beim Auszug
Das ist der teuerste Punkt in diesem Text, und er trifft ausgerechnet den, der nachgibt und auszieht.
Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist steuerpflichtig, es sei denn, Sie haben sie selbst bewohnt. Genau diese Ausnahme verlieren Sie mit dem Auszug. Wer die Wohnung dem ehemaligen Partner überlässt, nutzt sie steuerlich nicht mehr selbst, auch wenn dort weiterhin die eigenen Kinder wohnen.
Die Folge in Zahlen: Wurde das Haus vor sechs Jahren gekauft und ist seitdem 120.000 Euro im Wert gestiegen, entfallen auf den ausgezogenen Partner 60.000 Euro Gewinn. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 25.000 Euro, die der andere Partner nicht zahlt, weil er dort wohnen geblieben ist.
Es gibt zwei Auswege. Entweder Sie verkaufen, bevor die Eigennutzung ausläuft, denn die Befreiung greift auch dann, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren dort gewohnt haben. Oder Sie warten, bis die zehn Jahre seit dem Kauf voll sind. Welche Frist bei Ihnen läuft, steht im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Wichtig ist vor allem, dass diese Rechnung in die Verhandlung gehört. Wer auszieht und später allein die Steuer trägt, hat faktisch weniger bekommen als vereinbart.
Der Kredit interessiert sich nicht für die Scheidung
Stehen beide im Darlehensvertrag, haften auch beide, in voller Höhe, jeder für alles. Eine Scheidungsfolgenvereinbarung regelt das Verhältnis zwischen Ihnen, sie bindet die Bank nicht. Zahlt der eine nicht, holt sich die Bank das Geld beim anderen, unabhängig davon, was Sie untereinander vereinbart haben.
Aus der Haftung kommen Sie nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Bank. Das heißt Schuldhaftentlassung, und die Bank prüft dafür den verbleibenden Partner wie einen Neukunden. Reicht dessen Einkommen für das gesamte Darlehen nicht, lehnt sie ab. Dann bleibt nur Verkaufen oder Weiterhaften.
Klären Sie das früh, denn es entscheidet über die Optionen. Wenn die Bank nicht mitspielt, ist die Auszahlungslösung vom Tisch, egal wie einig Sie sich sind. Was die vorzeitige Ablösung kostet, steht im Ratgeber zum Verkauf trotz laufendem Kredit.
Übertragung bleibt steuerfrei
Eine gute Nachricht zum Ausgleich: Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt auch für die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Das ist ein spürbarer Vorteil: Bei einem Anteil im Wert von 250.000 Euro und je nach Bundesland fünf bis sechseinhalb Prozent Grunderwerbsteuer wären das sonst gut 12.000 bis 16.000 Euro. Die Auszahlungslösung ist dadurch oft günstiger, als beide annehmen.
Notarkosten fallen trotzdem an, denn die Übertragung muss beurkundet werden. Sie richten sich nach dem Wert des übertragenen Anteils.
Der richtige Zeitpunkt
Es gibt keine Pflicht, die Immobilie im Trennungsjahr oder zur Scheidung zu verkaufen. Sie können sich Zeit lassen, und meistens ist das die bessere Entscheidung: Ein Verkauf unter Zeitdruck bringt regelmäßig weniger.
Drei Fristen sollten Sie trotzdem im Blick behalten:
- Die Zehnjahresfrist seit dem Kauf. Danach ist der Gewinn steuerfrei, für beide.
- Die Eigennutzung des Ausgezogenen. Sie läuft mit dem Ende des zweiten Kalenderjahres nach dem Auszug aus.
- Das Ende der Zinsbindung. Danach entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, gilt der normale Ablauf, und ohne Makler bleibt bei einem Haus für 400.000 Euro eine Summe im Raum, die keiner von Ihnen an einen Dritten geben will. Wie das geht, steht im Überblick zum Verkauf ohne Makler. Die Vorbereitung übernimmt SelbstVerkaufen, und der Erlös bleibt bei Ihnen beiden.