Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
In der Praxis der Käufer, und zwar fast ausnahmslos. Das überrascht viele Verkäufer, weil sie den Notar für eine Art gemeinsame Rechnung halten. Ist es aber nicht.
Rechtlich haften gegenüber dem Notar zunächst beide Seiten gemeinsam. Er könnte sich sein Geld also bei jedem von Ihnen holen. Im Kaufvertrag wird jedoch praktisch immer vereinbart, dass der Käufer die Kosten trägt, und zwar für die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung im Grundbuch. Diese Verteilung ist so gefestigt, dass jeder Notar sie ungefragt in den Entwurf schreibt.
Der Grund dahinter ist einfach: Der Käufer bekommt die Leistung. Er wird als Eigentümer eingetragen, er wird durch die Auflassungsvormerkung geschützt, und er ist derjenige, dessen Bank auf eine saubere Abwicklung angewiesen ist.
Was der Verkäufer trägt
Genau eine Position: die Löschung der Grundschulden, die noch auf Ihrem Grundstück eingetragen sind. Ein Käufer übernimmt Ihr Haus lastenfrei, also müssen die Eintragungen Ihrer Bank aus dem Grundbuch verschwinden. Diese Löschung veranlassen Sie, und deshalb zahlen Sie sie.
Dazu gehören zwei kleine Posten:
- Die Beglaubigung der Löschungsbewilligung, die Ihre Bank ausstellt, durch den Notar
- Die Gebühr des Grundbuchamts für die Löschung selbst
Beides richtet sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem eingetragenen Betrag der Grundschuld. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro liegen Sie zusammen im niedrigen dreistelligen Bereich, meist zwischen 300 und 600 Euro.
Wer schuldenfrei verkauft, zahlt beim Notar in der Regel gar nichts. Steht im Grundbuch keine Belastung mehr, gibt es auch nichts zu löschen. Prüfen Sie das im Grundbuchauszug, Abteilung III. Manche Grundschulden bleiben nach der Tilgung jahrzehntelang eingetragen, ohne dass jemand daran denkt.
Wie hoch sind die Notarkosten?
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen rund 1,0 bis 1,5 Prozent auf den Notar und rund 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Diese Summe trägt der Käufer.
| Kaufpreis | Notar und Grundbuch gesamt | Davon trägt der Verkäufer |
|---|---|---|
| 250.000 € | rund 3.800 bis 5.000 € | nur die Löschung |
| 400.000 € | rund 6.000 bis 8.000 € | nur die Löschung |
| 600.000 € | rund 9.000 bis 12.000 € | nur die Löschung |
| 850.000 € | rund 12.800 bis 17.000 € | nur die Löschung |
Verhandeln lässt sich daran nichts, und das ist ausnahmsweise eine gute Nachricht. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und ergeben sich aus dem Geschäftswert, also im Wesentlichen aus dem Kaufpreis. Ein Notar darf sie weder erhöhen noch Rabatt geben. Notare zu vergleichen lohnt sich beim Preis deshalb nicht, nur bei Erreichbarkeit und Tempo.
Wofür der Notar bezahlt wird
Der Notar ist keine Formalie und auch nicht der Anwalt einer Seite. Er ist zur Neutralität verpflichtet und haftet für das, was er beurkundet. Konkret übernimmt er:
- Den Entwurf des Kaufvertrags und die Belehrung beider Seiten
- Die Beurkundung selbst
- Die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die verhindert, dass die Immobilie zwischen Beurkundung und Umschreibung noch einmal verkauft oder belastet wird
- Die Einholung der Löschungsunterlagen bei Ihrer Bank
- Die Prüfung, ob eine Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt
- Die Mitteilung an Sie, wann der Kaufpreis fällig ist
- Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch
Der letzte Punkt erklärt, warum zwischen Notartermin und Geldeingang noch vier bis acht Wochen liegen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist und alle Löschungsunterlagen vorliegen. Erst dann schreibt der Notar die Fälligkeit an, und erst dann überweist die Bank des Käufers.
Zwei Wochen Bedenkzeit sind Pflicht. Ist an dem Geschäft ein Verbraucher beteiligt, soll ihm der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Planen Sie diese Frist von Anfang an ein, sonst verschiebt sich Ihr Termin.
Geht es auch ohne Notar?
Nein. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist ohne notarielle Beurkundung schlicht unwirksam. Das steht in Paragraf 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein privat geschriebener und unterschriebener Kaufvertrag ist das Papier nicht wert, auf dem er steht, auch wenn sich beide Seiten einig sind.
Der Makler ist verzichtbar, der Notar nicht. Genau darin liegt der Unterschied, den viele beim Thema Nebenkosten durcheinanderbringen: Die Provision können Sie sparen, die Notarkosten nicht. Dafür trägt sie ohnehin fast vollständig der Käufer.
Wie hoch die Provision ausfällt und wer sie seit der Reform von 2020 tragen muss, steht im Ratgeber zur Maklerprovision. Den kompletten Weg vom Preis bis zum Notartermin beschreibt der Überblick zum Verkauf ohne Makler, und die Vorbereitung dorthin nimmt Ihnen SelbstVerkaufen ab.